Какво е заем за завиване?
Общият заем е вид ипотечен заем, който може да се използва при сделки за финансиране на собственици. Този вид заем включва ипотеката на продавача върху жилището и добавя допълнителна увеличаваща се стойност, за да достигне общата покупна цена, която трябва да бъде изплатена на продавача във времето.
Формата на финансиране, на която разчита заемният заем, обикновено се използва при сделки, финансирани от продавача. Общият заем придобива същите характеристики като заемът, финансиран от продавача, но той отразява текущата ипотека на продавача в условията на финансиране.
Финансиране на продавача
Финансирането на продавача е вид финансиране, което позволява на купувача да плати главна сума директно на продавача. Сделките за финансиране на продавача имат големи рискове за продавача и обикновено изискват авансови плащания над средното ниво. В сделка, финансирана от продавач, споразумението се основава на запис на заповед, който подробно определя условията на финансирането. В допълнение, сделката, финансирана от продавача, не изисква предварително да се замени главницата, а купувачът извършва разсрочени плащания директно на продавача, които включват главница и лихва.
Как работи заемът около опаковката
Заемните кредити се основават на концепцията за финансиране от собственика и използват същата основна структура. Обща структура на заема се използва при финансирана от собственик сделка, когато продавачът има остатъчен баланс, който да плати по първия ипотечен заем на имота. Заемът за завършване взема предвид останалото салдо по съществуващата ипотека на продавача при договорения му процент на ипотека и добавя допълнителен баланс, за да достигне общата покупна цена.
При затварящ заем базовият лихвен процент на продавача се основава на условията на съществуващия ипотечен кредит. За да постигне равновесие, продавачът трябва да спечели поне лихва, която съответства на лихвения процент по кредита, който все пак трябва да бъде погасен. По този начин, продавачът има гъвкавостта да договори лихвения процент на купувача въз основа на техните текущи условия. Като цяло продавачът ще иска да договори най-високия възможен лихвен процент, за да извърши плащания по първата ипотека, а също и да спечели спред по сделката.
Заемите без покритие могат да бъдат рискови за продавачите, тъй като поемат пълния риск по подразбиране по кредита.
Пример за заем за завиване
Да кажем, че Джойс има ипотека за 80 000 долара на дома си със ставка от 4%. Тя продава дома си на Брайън за 120 000 долара, който намалява с 10% и взема назаем остатъка, или 108 000 долара, при курс 7%. Джойс печели 7% срещу 28 000 долара (разликата между 108 000 и 80 000 долара), плюс разликата между 7% и 4% върху ипотеката от 80 000 долара.
Специални съображения за заем за завиване
Заемите за завиване могат да бъдат рискови за продавачите, тъй като поемат пълния риск по подразбиране по кредита. Продавачите също трябва да са сигурни, че съществуващата им ипотека не включва клауза за отчуждаване, която изисква от тях да погасяват изцяло ипотечната институция, ако се прехвърли собствеността на обезпечение или ако обезпечението се продаде. Клаузите за отчуждаване са често срещани в повечето ипотечни заеми, които често предотвратяват настъпването на обвързващи сделки с кредити.
