Какво е зонирането?
Зонирането се отнася до общински или местни закони или разпоредби, които диктуват как недвижимите имоти могат и не могат да бъдат използвани в определени географски райони. Законите за зониране могат да ограничат търговското или промишленото използване на земята, за да се предотврати изграждането на нефт, производство или други видове бизнес в жилищни квартали. Тези закони могат да бъдат изменени или спрени, ако изграждането на имота ще послужи за подпомагане на икономическото развитие на общността.
Ключови заведения
- Зонирането позволява на местните власти да регулират кои райони под тяхна юрисдикция могат да имат недвижими имоти или земя, използвани за конкретни цели. Примерите за класифициране на зони включват сред други по-конкретни обозначения жилищни, търговски, селскостопански, индустриални или хотелиерски услуги. Законът за зониране може да бъде променени от местната власт, стига те да попаднат в държавния и федералния устав и определен парцел може да бъде презониран въз основа на разглеждане.
Как работи зонирането
Зонирането очертава какви видове ползване на земя за развитие и експлоатация са разрешени в даден тракт. Общините са склонни да разделят райони и квартали според генерален план. Това може да се направи, за да се контролира потока на трафика, да се управляват нивата на шума, да се запази жизненото пространство на жителите и да се защитят определени ресурси.
Примерите за класифициране на зонирането включват индустриални, леки индустриални, търговски, леки търговски, селскостопански, еднофамилни жилища, жилищни сгради с много единици и училища.
Защо правителствата прилагат зониране за използване на структурата на недвижими имоти
Местната власт може да забрани използването на жилищни имоти за бизнес цели, за да поддържа търговската дейност ограничена до определени части на града. Такова зониране може да доведе до конфликти, ако жителите оспорват определената употреба.
Законите за зониране също могат да регулират детайлите на строителството в конкретни квартали. Например, зонирането може да ограничи максималната височина на сградите в даден район, независимо от вида на разрешената конструкция. Жилищни сгради или офиси на високи сгради могат да бъдат забранени на определени парцели чрез зониране, независимо дали сградите протичат в противен случай на законите.
Наличието на ограничения за зониране може да повлияе на цените при закупуване на имот. Недвижимите имоти могат да се продават с премия въз основа на това колко ограничения са поставени от общината.
През 1926 г. Върховният съд постанови, че правилно съставените наредби за зониране са валидно упражняване на управленската власт на държавите. Зонирането става конституционно от върховния съд на САЩ в резултат на делото Village of Euclid срещу Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Критика на правото на зониране
Критиките на законите за зониране твърдят, че тази практика създава и разширява различието в качеството на живот между социално-икономическите групи. Например един град може да поддържа закони за зониране, които ограничават тежкото промишлено и търговско развитие до участъци от земя, съседни на квартали с по-ниски доходи. Ефектите от подобни политики биха позволили на по-заможните части на града да избегнат свързания с тях шум и замърсяване.
Промени в законите за зониране са възможни дори без пълно отмяна на действащото законодателство. Разработчик или собственик на собственост може да кандидатства за варианти, които биха позволили някои изключения от правилата за зониране. Това ще позволи използването на свойството по начини, които по принцип не са разрешени. Например собственикът на домашен бизнес може да поиска отклонение, за да позволи операциите да продължат. От кандидатите за варианти може да се наложи да обяснят защо е необходима дисперсията и как промяната няма да причини значителни смущения или вреди на обкръжаващата общност.
