„Възстановяването на пазара на жилища под наем е в ход.“
Така декларира доклад, издаден от Съвместния център за жилищни изследвания на Харвардския университет. Всъщност: Приблизително едно на три американски домакинства са заети от наематели към 2013 г., последната година, за която има данни.
За потребителите наемите са удобна или икономическа алтернатива на собствеността на дома. За собствениците на имоти наемите са чудесен начин да генерират пасивен доход. Но тъй като имате работа с нещо толкова жизнено и интимно като дома на човек (дори и да е временно), важно е страните от двете страни на лизинговия договор да разберат законните им права.
Законите за наемодателите и наемателите обикновено попадат под юрисдикцията на отделните държави. Въпреки това, много държавни закони са много сходни по обхват, дотолкова, че наемателите и наемодателите в САЩ трябва да очакват следното.
Какво е забранено на хазяите
1. Наемодателите не могат да се намесят в жилище, обитавано от наематели, без предизвестие.
Макар технически да им принадлежи, хазяите не могат просто да влязат в наемно място по прищявка. Според много държавни устави те трябва да предоставят най-малко 24 до 48 часа предизвестие, ако желаят да посетят заемания от тях имот. Това включва типичните причини, които хазяин би посетил, като например извършване на ремонти или показване на имота на бъдещите наематели.
Има две изключения от това: ако има спешна ситуация (като пожар или теч на газ) или ако наемодателят има основание да вярва, че наемателят е изоставил имота.
Не всички щати имат специфични закони за вписване на собственици на книгите, но наемателите все още могат да ограничат посещенията на наемодателя, като искат неговия договор за наем, включват „завет за тихо наслаждение“.
2. Наемодателите не могат да заключват или замразяват наемателите.
Обикновено наемодателят е изправен пред трудна битка, ако реши да прекрати договора за наем или да прекрати наемането на апартамента преди изтичането на лизинговия договор.
Да, наемодател може да изгони наемател по много причини, но той или тя трябва да премине през подходящите правни канали и да уведоми на наемателя 30-дневно предизвестие. Наемодателите, които внезапно заключват наемател от имота без предупреждение, могат да бъдат измамени с такси за проникване и / или взлом и могат да попаднат в определението за отмъщение за изплащане.
По същия начин изключването на комуналните услуги може да се разглежда като умишлено застрашаващо наемателя, особено ако местният климат е склонен към силна горещина или студ.
3. Наемодателите (обикновено) не могат да таксуват повече, отколкото договорът позволява.
След като бъде подписан дългосрочен договор за наем (правно обвързващ договор), има много малко обстоятелства, при които наемодателят може да повиши наема. Единственият начин да се променят условията е, ако увеличението отговаря на предварително зададени критерии в самия лизинг.
Тези критерии могат да включват нов наемател, който се присъединява към домакинството; закупуването на домашен любимец; или ако наемодателят значително прекрои част от имота.
Наемодателите могат също да увеличат наема, ако имотът се намира в град с наредби за контрол на наема или стабилизирани наеми, които позволяват такива промени. Тези наредби определят обстоятелствата, при които наемът на квалифицирани имоти (обикновено по-стари) може да бъде променен и с колко. Увеличенията могат да бъдат обвързани например с темпа на инфлация.
4. Наемодателите не могат да дискриминират.
Това правило идва от федерите. Законът за справедливото жилищно строителство, може би един от най-важните законодателни актове, идващи от движението за граждански права през 60-те години на миналия век, забранява на всеки (включително наемодателите) да отказва да наеме заявителя въз основа на раса, цвят, национален произход, пол, семейство статус или хендикап. Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие действа като главен изпълнителен директор. Вижте какво прави Департаментът за жилищно строителство и градско развитие .
Например, като наемодател не можете да рекламирате имота си като „само за азиатци“ или „не се допускат деца“ (да, дори семействата с деца са защитени от FHA). По подобен начин не можете да предоставите различни условия или споразумения за членове на различни защитени класове, отколкото при другите наематели.
Долния ред
Въпреки че наемодателите притежават имот под наем, наемателите имат уникална защита от дискриминация, тормоз, произволни увеличения на наема и неправомерно изгонване.
Законите за наемодателите и наемателите са различни за всяка държава, но докато наемодателите поддържат дома и оставят наемателите на спокойствие, а наемателите уважават имота и плащат наема си навреме, шансовете са, че нито един от тях няма да трябва да се консултира с местните устави - или да се оплаче на местни власти. За повече информация вижте Пълното ръководство за да бъдете хазяин.
