Съдържание
- Исторически възвръщаемости на АДСИЦ
- АДСИЦ на дребно
- Жилищни АДСИЦ
- Здравеопазване АДСИЦ
- Office REITs
- Ипотечен АДСИЦ
- Оценка на всеки REIT
- Долната линия
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са ключово значение при изграждането на портфейл от собствен капитал или фиксиран доход. Те осигуряват по-голяма диверсификация, потенциално по-висока обща възвръщаемост и / или по-нисък общ риск. Накратко, способността им да генерират дивидентен доход, заедно с увеличаването на капитала, ги прави отличен противовес на акции, облигации и парични средства.
АДСИЦ обикновено притежават и / или управляват търговски недвижими имоти, генериращи доход, независимо дали това са самите имоти или ипотеките върху тези имоти. Можете да инвестирате във фирмите поотделно, чрез борсово търгуван фонд или с взаимен фонд. Налични са много видове REITs.
Тук разглеждаме някои от основните категории на REITS и техните исторически доходи. До края на тази статия трябва да имате по-добра представа кога и какво да купувате.
Ключови заведения
- Използването на REITs за инвестиране в недвижими имоти може да разнообрази вашето портфолио, но не всички REITs са създадени равни. Някои REITs инвестират директно в имоти, получавайки доходи от наем и такси за управление. Други инвестират в дълг за недвижими имоти, т.е. ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа. Освен това АДСИЦ са насочени към специфичен сектор на имоти, например търговски или търговски центрове, хотели и курорти или здравни и болнични заведения.
Исторически възвръщаемости на АДСИЦ
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти в исторически план са един от най-добрите налични класове активи. Индексът FTSE NAREIT Equity REIT е това, което повечето инвеститори използват, за да оценят ефективността на американския пазар на недвижими имоти. Между 1990 и 2010 г. средната годишна възвращаемост на индекса е 9, 9%, на второ място след запасите със среден капацитет, които са средно 10, 3% годишно за същия период.
За сравнение активите с постоянен доход управляват 7% годишна възвръщаемост и стоки само 4, 5% годишно. Недвижимите имоти бяха най-лошият представител на осем класа активи само за две години от 20. Фиксираният доход, от друга страна, беше най-лошият показател шест пъти през същия 20-годишен период.
Съвсем наскоро тригодишната средна стойност за REITs между март 2013 г. и март 2016 г. беше в съответствие със средните стойности за периода от 20 години, достигайки 10, 76% за това време. В исторически план инвеститорите, търсещи доходност, са направили по-добри инвестиции в недвижими имоти от фиксирания доход, традиционния клас за тази цел. Внимателно изграденото портфолио трябва да отчита и двете.
5 вида АДСИЦ и как да инвестирате в тях
АДСИЦ на дребно
Приблизително 24% от инвестициите на АДСИЦ са в търговски центрове и самостоятелна търговия на дребно. Това представлява най-голямата инвестиция по вид в Америка. Какъвто и търговски център да посещавате, той вероятно е собственост на REIT. Когато обмисляте инвестиция в недвижими имоти, първо трябва да разгледате самата индустрия. Финансово ли е здравословно в момента и каква е перспективата за бъдещето?
Важно е да запомните, че REITs на дребно печелят пари от наема, който таксуват наемателите. Ако търговците на дребно изпитват проблеми с паричния поток поради лоши продажби, е възможно те да отложат или дори да пропуснат тези месечни плащания, в крайна сметка да бъдат принудени да фалират. В този момент трябва да се намери нов наемател, което никога не е лесно. Ето защо е изключително важно да инвестирате в АДСИЦ с възможно най-силните наематели на котва. Те включват магазини за хранителни стоки и подобряване на дома.
След като направите своята оценка за отрасъла, фокусът ви трябва да се насочи към самите АДСИЦ. Както всяка инвестиция, важно е те да имат добри печалби, силни баланси и възможно най-малко дълг, особено краткосрочния вид. В лоша икономика, REITs на дребно със значителни парични позиции ще бъдат представени с възможности за закупуване на добри недвижими имоти на затруднени цени. Най-добре управляваните компании ще се възползват от това.
Имайки предвид това, съществуват дългосрочни опасения за търговското пространство REIT, тъй като пазаруването все повече се измества онлайн, за разлика от модела на мола. Собствениците на пространство продължават да правят иновации, за да запълнят пространството си с офиси и други наематели, не ориентирани към търговията на дребно, но подсекторът е под натиск.
Жилищни АДСИЦ
Това са АДСИЦ, които притежават и управляват многофамилни жилищни сгради под наем, както и произведени жилища. Когато търсите да инвестирате в този тип АДСИЦ, трябва да вземете предвид няколко фактора, преди да скочите. Например, най-добрите пазари на апартаменти са склонни да бъдат там, където достъпността на жилищата е ниска в сравнение с останалата част от страната. В места като Ню Йорк и Лос Анджелис, високата цена на единичните домове принуждава повече хора да наемат, което увеличава цените, които хазяите могат да таксуват всеки месец. В резултат на това най-големите жилищни АДСИЦ са насочени към големи градски центрове.
На всеки конкретен пазар инвеститорите трябва да търсят нарастване на населението и работните места. Като цяло, когато има нетен приток на хора в един град, това е защото работните места са лесно достъпни и икономиката расте. Падащият процент на свободни работни места в съчетание с нарастващите наеми е знак, че търсенето се подобрява. Докато предлагането на апартаменти на определен пазар остава ниско и търсенето продължава да нараства, жилищните АДСИЦ трябва да се справят добре. Както при всички компании, тези с най-силен баланс и най-наличен капитал обикновено правят най-доброто.
Здравеопазване АДСИЦ
HealthIT REITs ще бъде интересен подсектор за наблюдение на възрастта на американците и разходите за здравеопазване продължават да се покачват. HealthIT REITs инвестира в недвижими имоти на болници, медицински центрове, медицински заведения и домове за пенсиониране. Успехът на този недвижим имот е пряко обвързан със системата на здравеопазването. Повечето от операторите на тези съоръжения разчитат на такси за обитаване, възстановяване на Medicare и Medicaid, както и на частно заплащане. Стига финансирането на здравеопазването да е въпрос, толкова са и здравните REITs.
Нещата, които трябва да търсите в здравеопазването REIT включват диверсифицирана група клиенти, както и инвестиции в редица различни видове имоти. Фокусът е добър до известна степен, но така разширява риска. По принцип увеличаването на търсенето на здравни услуги (което трябва да се случи със застаряващо население) е добро за недвижимите имоти в здравеопазването. Ето защо, в допълнение към диверсификацията на типа на клиентите и имотите, потърсете компании, чийто опит в здравеопазването е значителен, чиито баланси са силни и чийто достъп до нискотарифни капитали е висок.
Office REITs
Офисните АДСИЦ инвестират в офис сгради. Те получават доходи от наем от наематели, които обикновено са подписвали дългосрочни лизингови договори. Четири въпроса идват на ум за всеки, който се интересува от инвестиция в офис REIT
- Какво е състоянието на икономиката и колко висок е нивото на безработица? Какви са равнищата на свободни работни места? Как се прави икономическата област, в която REIT инвестира? Колко капитал има за придобивания?
Опитайте се да намерите АДСИЦ, които инвестират в икономически крепости. По-добре е да притежавате куп средни сгради във Вашингтон, окръг Колумбия, отколкото да притежавате например офис пространство в Детройт.
Ипотечен АДСИЦ
Приблизително 10% от инвестициите на АДСИЦ са в ипотека, за разлика от самия недвижим имот. Най-известните, но не непременно най-големите инвестиции са Fannie Mae и Freddie Mac, финансирани от правителството предприятия, които купуват ипотеки на вторичния пазар.
Но това, че този тип АДСИЦ инвестира в ипотеки, вместо в собствен капитал, не означава, че той идва без рискове. Увеличаването на лихвените проценти би довело до намаляване на балансовите стойности на ипотечния REIT, като цените на акциите ще бъдат по-ниски. Освен това ипотечните АДСИЦ получават значителна част от капитала си чрез обезпечени и необезпечени дългови предложения. Ако лихвените проценти се повишат, бъдещото финансиране ще бъде по-скъпо, намалявайки стойността на портфейла от заеми. В среда с ниски лихви с перспектива за повишаване на лихвите повечето ипотечни АДСИЦ търгуват с отстъпка до нетната стойност на активите на акция. Номерът е да намерите правилния.
Ключовете за оценка на всеки АДСИЦ
Има няколко неща, които трябва да имате предвид, когато оценявате всеки REIT. Те включват следното:
- АДСИЦ са истински инвестиции с обща възвръщаемост. Те осигуряват висока доходност от дивидент заедно с умерено дългосрочно увеличаване на капитала. Потърсете компании, които са свършили добра работа в исторически план за осигуряването на двете. Подобно на традиционните недвижими имоти, много АДСИЦ се търгуват на фондовите борси. Вие получавате диверсификацията, която недвижимите имоти предлага, без да бъдете заключени в дългосрочен план. Ликвидността има значение. Амортизацията има тенденция да надценява спада на стойността на инвестицията. По този начин, вместо да използвате коефициента на изплащане (какво използват инвеститорите за дивиденти) за оценка на REIT, вместо това погледнете неговите средства от операции (FFO). Това се определя като нетен доход, намален с продажбата на което и да е имущество през дадена година и амортизация. Просто вземете дивидента на акция и разделете от FFO на акция. Колкото по-голям е добивът, толкова по-добре. Силното управление прави разлика. Потърсете компании, които съществуват известно време или поне притежават мениджърски екип с много опит. Качеството е важно. Инвестирайте само в АДСИЦ с страхотни имоти и наематели. Помислете за закупуване на взаимен фонд или ETF, който инвестира в АДСИЦ, и оставете проучването и закупуването на професионалистите.
Долната линия
Федералното правителство даде възможност на инвеститорите да купуват мащабни проекти за търговски недвижими имоти още през 1960 г. Въпреки това, само през последното десетилетие отделните инвеститори приеха АДСИЦ. Причините за това са ниските лихви, които принудиха инвеститорите да надхвърлят облигациите за инвестиции за доход, появата на борсово търгувани и взаимни фондове, съсредоточени върху недвижимите имоти, и до краха на недвижимите имоти през 2007-08 г., неутолим апетит към частта на американците да притежават недвижими имоти и други материални активи. REITs, както всяка друга инвестиция през 2008 г., страда много. Но въпреки това те продължават да са отлично допълнение към всяко разнообразно портфолио.
