Какво е Успешна клауза
Клауза за допускане е разпоредба в ипотечен договор, която позволява на продавача на жилище да прехвърли отговорността за съществуващата ипотека върху купувача на имота. С други думи, новият собственик на жилище поема съществуващата ипотека. Новият купувач обикновено трябва да отговаря на кредитни и други квалификации.
Клауза за нарушаване на предположението
Ако лихвеният процент по съществуваща ипотека е по-нисък от текущите пазарни лихви, клаузата за предположение става привлекателна точка за продажба. Освен това купувачът може да избегне много разходи за затваряне, въпреки че обикновено има някои такси, участващи в транзакцията. Някои от разходите ще включват търсене на заглавие, печат на документи и данъци.
За повечето собственици на жилища ползите от клауза за допускане са теоретични, тъй като обичайните ипотечни кредити обикновено забраняват тази практика. Банките се мръщят на практиката, защото пишат ипотеки въз основа на кредитоспособността на първоначалния кредитополучател, а не на неизвестен по-късен купувач. Възможността на новия собственик да погасява може да бъде предизвикателство за оценка и банката може да не иска да поеме риска. Освен това, дори ако банката одобри кредитоспособността на нов кредитополучател, тя ще загуби от авансовото плащане и затварящите разходи, направени с чисто нова ипотека. Също така е вероятно текущите пазарни лихвени проценти да са по-високи от лихвените проценти в оригиналната нота.
Тъй като рядко е в интерес на банката да допуска предположения, повечето ипотеки включват клауза за дължима продажба, която изисква погасяване на останалото салдо при продажба на имота. Банката няма да подписва правото си на залог, докато ипотеката не бъде погасена, което прави продажбата по същество невъзможна.
Клаузите за предположения обаче са стандартни за държавните ипотечни кредити от Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), Ветеранската администрация (VA) и Министерството на земеделието на САЩ (USDA). Новият собственик все още трябва да отговаря на стандартите за кредит и допустимост. Тези държавни ипотечни кредити представляват близо 20% от всички ипотеки в САЩ.
Как работи клауза за предположение?
Представете си, че човек иска да поеме ипотеката от продавач, който има 30-годишна и 240 000 долара ипотека при 3, 5%, върху която е извършил плащания за пет години. Оставащият баланс, включително лихвата, е около 323 300 долара, а остават 25 години в оригиналната бележка. Да приемем, че текущият пазарен лихвен процент е 4%. Ако новият купувач изтегли 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен кредит за същия заем от 240 000 долара, той щеше да направи баланса с лихва, дължим в края на това време от около 412 500 долара. Освен това новият купувач ще трябва да внесе еднократно авансово плащане на финансиращата институция.
Приемайки съществуващата ипотека на продавача, купувачът ще спести около 89 000 долара за срока на заема. Също така, има пет по-малко години на задължение за плащане с кредита на клаузата за предположение. Всяко еднократно плащане ще бъде предоставено на продавача, за да компенсира собствения капитал, който са натрупали в дома. Плюс това купувачът ще избегне хиляди долари при затваряне на разходите.