Какво е изкупуване?
Изкупуването е вид отстъпка, свързана с жилищни ипотечни заеми. Тя включва заемодателя, който предлага авансов паричен стимул на кредитополучателя в замяна на приемането на по-висока лихва по кредита.
Като цяло изкупките са по-изгодни за кредитополучателя, ако очакват да препродадат закупения имот в кратък период от време. Важното е, че паричният стимул не може да надвишава разходите за сетълмент, свързани с кредита.
Ключови заведения
- Изкупуването е вид отстъпка, при която кредитополучателят на ипотечен кредит приема по-висок лихвен процент в замяна на авансов паричен стимул. Връзката между размера на паричния стимул и размера на увеличението на лихвата се договаря между кредитор и кредитополучател. Въпреки това, типичната формула е за всеки процент от паричния стимул да предизвика 0, 25% увеличение на лихвения процент. Покупките също понякога се изплащат на ипотечни брокери и на банкови служители. Следователно кредитополучателите трябва да внимават да определят дали цитираният за тях лихвен процент е бил повлиян от подобни договорености.
Разбиране на покупки
Изкупуванията обикновено се използват от ипотечни кредитополучатели, които желаят да намалят разходите си за уреждане на заем извън джоба. Тъй като изкупуването води до по-висок лихвен процент по кредита, кредитополучателят ефективно взема заеми по този по-висок лихвен процент и го използва за изплащане на някои или всички разходи за сетълмент.
Тъй като по-високият лихвен процент се прилага за целия баланс на ипотеката, изборът за изкупуване по принцип е само икономичен, ако кредитополучателят няма намерение да задържи ипотеката за по-дълъг период от време. В тези ситуации предходният паричен стимул може да компенсира увеличените разходи за лихви, като се има предвид, че тези разходи за лихви ще се поемат само за ограничен период от време.
Друго съображение, на което трябва да се обърне внимание, е, че понякога плащанията за изкупуване се плащат и на ипотечните брокери. В тези ситуации брокерът може ефективно да бъде стимулиран, за да насърчи кредитополучателите да приемат над пазарните лихви по ипотечните си кредити, които са известни също като премии за разпространение на доходността (YSPs). Ако тези договорености за изкупуване не бъдат ясно разкрити за купувача, те могат да създадат конфликт на интереси между двете страни.
Преди 2010 г. отстъпките за изкупуване на ипотечни брокери често бяха затъмнени в условията на заем от ипотечните кредити, които продадоха, което затруднява откриването на кредитополучателите, когато плащат YSP по ипотечните си кредити. Оттогава промените във федералните насоки за нови оценки на заемите изискват YSP на ипотечните брокери да бъдат ясно разкрити пред купувача.
Въпреки тези подобрения обаче, рискът от потенциални конфликти все още остава. По-конкретно, отстъпките за изкупуване и други подобни стимули също понякога се дават на служителите по заеми в самите институции по кредитирането. При тези обстоятелства може да има малка практическа способност за кредитополучателя да открие дали ставките, които плащат, са засегнати от тези стимули. Като предпазна мярка, кредитополучателите трябва да задават внимателни и насочващи въпроси към служителите си по кредити относно кои, ако има такива, програми за стимулиране по отношение на заема им.
Пример за реалния свят за изкупуване
За илюстрация помислете за купувач, който желае да осигури ипотека на стойност 100 000 долара. Стандартната лихва, предлагана от банката, е 4, 50%. Купувачът обаче желае да използва отстъпка за изкупуване, равна на 2, 50% от стойността на заема. При този сценарий купувачът ще получи паричен стимул в размер на 2500 долара в замяна на приемането на по-висок от нормалния лихвен процент.
Въпреки че точното ниво на новия лихвен процент ще бъде предмет на договаряне, типичната формула е всеки процент от отстъпката да доведе до увеличение с 0, 25% на лихвения процент по ипотеката. Следователно, в горния пример, 2, 50% парично стимулиране би довело до увеличение на процента от 0, 625%. Следователно новият лихвен процент ще бъде 5, 125%.
