На пръв поглед може да си помислите, че мениджърът на портфейл от недвижими имоти е подобен на всеки мениджър на финансови активи. Но портфейлът на собствения капитал или управлението на фондове се различава коренно от управлението на акции, облигации или взаимни фондове.
За разлика от капиталовите управители, които изследователски компании и управляват вероятностите, че могат да изпълнят своите артикулирани стратегии, мениджърите на недвижими имоти трябва да помогнат да се дефинират и да се възползват от възможностите на ниво собственост. Управителите на недвижими имоти са отговорни не само за разпределението на активи, управлението на риска и транзакциите, но и за пряката работа със земята и структурите в нея.
Така че управлението на активи за недвижими имоти, за разлика от традиционното управление на пари, изисква опитни лица, които могат да оптимизират стойността на имотите. Всъщност в много отношения управителят на недвижими имоти е много като корпоративен изпълнителен директор, управляващ компания или съоръжение. За разлика от тях, традиционният мениджър на пари може да знае запасите в определена област или сектор - но не се включва в операциите на самите компании.
Мислите, че кариера в управлението на портфейл от недвижими имоти може да е подходяща за вас? Прочетете, за да научите повече.
Управление на портфейли от недвижими имоти
Обучението и опитът, натрупан от мениджърите на акции за недвижими имоти, е подобен на този на други управители на фондове. Въпреки това е различно в начина, по който използват тези умения, за да гарантират ефективността на портфейла. Портфейлните мениджъри често се оценяват по способността им да осигурят подходяща коригирана спрямо риска възвръщаемост и диверсификация на портфейла чрез превъзходно разпределение и подбор на активи.
В допълнение, мениджърите на портфолио за недвижими имоти осигуряват стойност на клиентите, като осигуряват най-ефективно използване на капитала на инвеститорите и като информират клиентите чрез превъзходно измерване на ефективността и дори прогнозиране на паричния поток. С изключение на инвестиционното доверие за недвижими имоти (REIT) и фонда на управителите на фондове (чието изпълнение се оценява от способността да се преценят способността на други мениджъри да разработват и изпълняват стратегия), управителят на фонда за недвижими имоти по същество е изпълнителен директор на неговия или собствена компания, създаваща и изпълняваща стратегии на ниво собственост за активите под негово или нейно задължение.
Стратегии за подбор на инвестиции
Мениджърите на портфолио за недвижими имоти провеждат разпределение на активи и подбор на активи, не чрез разбиране на пазарната динамика и компании в конкретни отрасли, а чрез експерти в основите на недвижимите имоти. Те учат в местните региони и в различните търговски предназначения на земята: офис, промишлено, хотелиерство, търговия на дребно, както и жилища за единични и многофамилни жилища. За да победят пазара, да осигурят диверсификация и да получат адекватна коригирана към риска възвръщаемост, мениджърите на портфейли от недвижими имоти трябва да правят залози на регионални или местни пазари на имоти, а в случай на портфейли с множество активи - правилната комбинация от имоти.
Поради тази причина много мениджъри на фондове се фокусират върху конкретни региони или типове имоти; някои по-големи мениджъри на недвижими имоти организират своите старши служители и помощен персонал по региони или земеползване. Обосновката за организирането по този начин е да се гарантира, че пазарните възможности могат да бъдат идентифицирани и след това преобразувани в правилния избор на имоти и създаване на активи.
Начинът на придобиване на имоти е един от най-важните начини, по които фондовете за недвижими имоти се различават от по-традиционните инвестиции. Подобно на търговците на борсата, фондовете за недвижими имоти използват специалисти по придобиване, за да разкрият и извършват сделки с имоти. Този персонал за придобиване обикновено работи за определен фонд или се организира регионално или по вид актив.
Тъй като повечето фондове за собствен капитал притежават всички (или значителна част) от всеки имот, управителите на портфейли често са пряко ангажирани в процеса на придобиване. Тъй като имат отговорността да определят и изпълняват стратегия за собственост, ръководителите на портфейли трябва да бъдат пряко ангажирани с всички инвестиционни процеси, включително придобивания, финансиране, разпореждания и вземане на решения относно съоръженията. За да се улесни широчината и дълбочината на процесите на управление на инвестиции в недвижими имоти, ръководителите на портфейли трябва да разчитат на значително количество инфраструктура по отношение на инвестирания капитал. За да постигнат това възможно най-ефективно, мениджърите на фондове за дялови имоти и управителите на активи разработиха специализирана функция за управление на активи.
Как работи управлението на недвижими имоти
Функцията за управление на недвижими имоти се състои от специалисти на ниво собственост, които добавят стойност за управителите на фондове чрез изпълнение на стратегия за ниво на собственост. Специалистите са експерти или в основите на регионалния пазар, или в конкретни типове имоти и са отговорни за оптимизирането на стойността на активите, които се пазят. В допълнение към предоставянето на информация за управление на портфейла за местните перспективи и улесняване на транзакциите, мениджърът на активи отговаря за изпълнението на ниво собственост.
В допълнение към одобряването на бюджетите и управлението на разходите, мениджърите на активи увеличават стойността си, като управляват лизинга в един или повече имоти. Въпреки че може да изглежда като черно-бяла афера, лизингът е сложна функция, която неизбежно решава стойността на имотите и портфейла. Успехът в лизинга се постига не само чрез намиране и изпълнение на възможно най-високите възможности за лизинг във всеки имот, но и чрез провеждане на лизингова програма, която е в съответствие с стратегията на портфейла, като същевременно се поддържат най-добрите отношения със съществуващите наематели.
Лизингът е процес на силно договаряне, който може да включва вземане на решения в противоречие с нуждите на наемателя, за да се оптимизира стойността на имота. Например, за имоти, планирани за продажба, лизингът може да бъде спрян по време на период на продажба, за да позволи на новите собственици да определят по-високи потенциални лизингови проценти. Това може да доведе до повишени прогнозни стойности на имотите и следователно до по-големи оферти за продажби.
По време на периодите на повишаване на наемните ставки дългосрочните лизингови договори могат да бъдат блокирани за имоти, ориентирани към доходите, докато за стратегии, фокусирани върху увеличаването на капитала, условията за наем могат да бъдат съкратени, за да се възползват от по-високите очаквани проценти в бъдеще. Способността на мениджъра на активи да осъществи подходящата комбинация от наематели, да изпълни лизингова стратегия, която хармонизира паричните потоци с нуждите на портфейла и да управлява както капиталовите, така и оперативните разходи, може да повлияе значително на общата стойност на портфейла.
Мениджъри на портфолио за недвижими имоти като изпълнителни директори
Ако човек мисли за даден имот като отделна компания или дъщерно дружество, всяка със собствена стратегия и потенциал за изпълнение, човек започва да разбира защо мениджърите на портфейл от собствени капитали приличат много на корпоративни изпълнителни директори. Подобно на изпълнителните директори, които трябва да разпределят ограничено предлагане на капитал сред различни възможности, за да създадат максимална обща възвръщаемост на инвестициите, мениджърите на портфейли от недвижими имоти трябва да направят същото в имотите, които управляват. Тази необходимост от разпределяне на ограничено количество ресурси създава ситуация, различна от много конвенционални фирми за управление на активи.
В фондовете за собствен капитал има присъщ конфликт между мениджърите на портфейли и техните мениджъри на активи, тъй като те работят за някак различни различия. Докато мениджърите на активи са специалисти, компенсирани за оптимизиране на стойността на своите имоти, а мениджърите на портфейли са възнаградени за оптимизиране на възвръщаемостта на портфейла и удовлетвореността на инвеститорите, успешният мениджър на фонд за недвижими имоти е този, който може да управлява този конфликт и да поддържа ефективен мениджърски екип и ефективност на портфейла. Това изисква формулиране на добре разработена стратегия за портфолио в добре свързан екип от мениджъри, които разбират и интернализират общите инвестиционни цели. Това може да бъде трудна задача за всеки фонд, който значително е увеличил броя и сложността на имотите, управлявани.
Важно е също така, че мениджърите на портфейл от недвижими имоти не само въплъщават необходимото разпределение на капитал, подбор на имоти и други необходими инвестиционни умения, но също така и че имат способността да създават подходящи инвестиционни стратегии и лидерски умения за мобилизиране на организацията към една и съща мисия на портфейл,
Долния ред
Що се отнася до фондовете за недвижими имоти, ключова е способността на ръководството да изпълнява планове за управление на активи в допълнение към извършването на по-традиционни практики за управление на фондове. За мениджър на инвестиции в недвижими имоти това означава оптимизиране на стойността на имотите в неговия портфейл, както чрез подбор, така и последващо управление на активите на портфейла. Мениджърите на портфолио за недвижими имоти трябва да разпределят ресурсите си върху имотите, които управляват, за възможно най-голяма възвръщаемост и да поддържат екипа си на път, за да постигнат същото. За тези с правилната комбинация от умения, тази кариера се откроява като уникална възможност в управлението на активи.
