Една от най-важните новости от Уолстрийт беше актът за обединяване на заеми заедно, за да се раздели след това на отделни лихвени инструменти. Тази концепция за обезпечение и структурирано финансиране предхожда пазара на задължения за обезпечени ипотечни обезпечени обезпечения (ОМО) и задължения по обезпечени дългове (ОЗД). Едва в началото на 80-те години концепцията е формализирана чрез преопаковане на ипотечни кредити за създаване на ипотечна индустрия за сигурност.
MBS's са обезпечени от ипотечен пул, при който всички лихви и главници просто преминават към инвеститорите. CMO са създадени, за да дадат на инвеститорите специфични парични потоци вместо просто преминаване на лихва и главница. CMO за първи път бяха издадени през 1983 г. за Federal Mortgage Corp. тези траншове. Първоначалните ипотечни кредити служеха като обезпечение
За разлика от ООП, CDO, които се появяват по-късно през 80-те години на миналия век, обхващат много по-широк спектър от заеми извън ипотечните кредити. Въпреки че има много сходства между двете, има някои различия в тяхното изграждане, видовете заеми, държани в съвкупност, и видовете инвеститори, които търсят или един от тях.
CMO - Роден от нужда
Обезпечените ипотечни задължения (CMO), вид обезпечена с ипотека ценна книга (MBS), се издават от трета страна, занимаваща се с жилищни ипотеки. Емитентът на ООП събира жилищни ипотеки и ги преопакова в заем, който се използва като обезпечение за издаване на нов набор от ценни книжа. След това емитентът пренасочва плащанията по заема от ипотечните кредити и разпределя както лихвата, така и главницата на инвеститорите в пула. Емитентът събира такса или се разпространява по пътя. С CMOs издателите могат да режат предвидими източници на доходи от ипотечните кредити, като използват траншове, но като всички MBS продукти, CMO все още са обект на известен риск за предплащане на инвеститорите. Това е рискът ипотеките в пула да бъдат предплатени предсрочно, рефинансирани и / или неизпълнени. За разлика от MBS, инвеститорът може да избере колко риск за реинвестиране е готов да поеме в ООП.
По-долу е даден пример на опростена версия на три транша с различни падежи, използващи последователна структура на изплащане. Всички транши A, B и C ще получават лихвени плащания през целия си живот, но главното изплащане тече последователно, докато всяка CMO не бъде пенсионирана. Например: Транша C няма да получи никакви главни изплащания, докато Транш Б не бъде пенсиониран, а Транш Б няма да получи главни изплащания, докато Транш А не бъде пенсиониран.
Въпреки че самите ценни книжа могат да изглеждат сложни и е лесно да се изгубите във всички съкращения, процесът на обезпечаване на заеми е доста прост.
Издателят на ООП като юридическо лице е законният собственик на пул ипотеки, които се купуват от банки и ипотечни компании. Преди появата на преопаковане на ипотеки, кредитополучател ще посети местната му банка, която ще отпусне пари за закупуването на жилище. След това банката ще държи ипотеката, използвайки къщата като обезпечение, докато тя не бъде изплатена или къщата не бъде продадена. Докато някои банки все още държат ипотеки върху своите книги, по-голямата част от ипотечните кредити са разпродадени скоро след закриване на трети страни, които ги преопаковат. За първоначалния кредитор това осигурява известно усещане за облекчение, тъй като те вече не притежават заема или трябва да обслужват заема. След това тези ипотечни кредити стават обезпечение и се групират заедно с заеми с подобно качество в траншове (които са само филийки от пула заеми). Чрез създаване на ООП от група ипотечни кредити, емитентите могат да проектират специфични, отделни лихви и главни потоци в различни дължини на падежа, за да съответстват на нуждите на инвеститора с паричните потоци и падежите, които желаят. За правни и данъчни цели ООП се държат в тръба за ипотечни инвестиции в недвижими имоти (REMIC) като отделно юридическо лице. REMIC е освободен от федерален данък върху доходите, които събират от основните ипотеки на корпоративно ниво, но доходът, изплащан на инвеститорите, се счита за облагаем.
CDO - Някои добри някои лоши
Задължението за обезпечен дълг (CDO) оживява в края на 80-те години на миналия век и споделя много от характеристиките на ООП: заемите се обединяват заедно, преупаковат се в нови ценни книжа, инвеститорите се изплащат лихви и главница като доход, а басейните се режат на траншове с различна степен на риск и зрялост. CDO попада в категорията, известна като обезпечена с активи ценна книга (ABS) и подобно на MBS, използва основните заеми като актив или обезпечение. Разработването на CDO запълни празнота и предостави валиден начин за кредитните институции по същество да придвижват дълга към инвестиции чрез секюритизация, по същия начин ипотечните кредити бяха секюритизирани в ООП. Подобно на ООП, издадени от REMIC, CDO използват организации със специално предназначение (SPE), за да секюритизират своите заеми, да ги обслужват и да сравняват инвеститорите с инвестиционни ценни книжа. Красотата на CDO е, че тя може да държи почти всеки доход, произвеждащ дълг като кредитни карти, автомобилни заеми, студентски заеми, кредити за самолети и корпоративен дълг. Подобно на ООП, разделянето на парчета от заеми е структурирано от старши до младши с известен надзор от рейтинговите агенции, които присвояват оценки на класа, като облигация с единична емисия, например AAA, AA +, AA и т.н.
По-долу е даден пример за структурирането на CDO. Всяко CDO има баланс, както всяка компания. Активите се състоят от компоненти за доход, като заеми, облигации и др. Всяка облигация, емитирана отляво, е обвързана със специфичен пул от активи вдясно. След това облигациите се оценяват от трети страни въз основа на преимуществото на техните вземания към пула и възприеманото качество на базовите активи. На теория облигациите с по-ниски рейтинги на качество и старшинство биха довели до по-високи доходности от инвеститорите.
CMO срещу CDO
Има много прилики между CMO и CDO, тъй като последните бяха моделирани след първите по дизайн. CMO могат да се издават от частни партии или да бъдат подкрепени от квази правителствени агенции за кредитиране (Федерална национална ипотечна асоциация, правителствена национална ипотечна асоциация, Федерална ипотечна корпорация за жилищно кредитиране и др.), Докато CDO са етикетирани за частни лица.
Докато CMO и CDO имат подобни опаковки отвън, те са различни отвътре. CMO е малко по-лесно да се разбере, тъй като паричният поток, който предоставя, е от специфичен пул ипотеки, докато паричните потоци на CDO могат да бъдат подкрепени от автомобилни заеми, кредитни кредитни карти, търговски заеми и дори някои траншове от CMO. Докато пазарът на ООП наистина претърпя известно въздействие от имплозията върху недвижимите имоти през 2007 г., пазарът на CDO беше засегнат по-силно. Само малка част от пазара на СМО се счита за под-премиер, докато CDO-тата правят основни дялове на CMO. CDO, които закупиха най-ниско класираните, най-рискови траншове от CMOs, които ги смесват с други активи на ABS, страдаха скъпо, когато траншовете за суб-премиер отидоха на юг. Малко вероятно е грешките от миналото да бъдат допуснати отново, тъй като има много повече надзор от страна на SEC, отколкото преди, но понякога историята се повтаря. И двата продукта играят една и съща роля за обединяване на заеми и активи заедно, след това съпоставяне на инвеститорите с паричните потоци, така че инвеститорът трябва да реши какъв риск иска да поеме.
CDO бяха сравнително малък сегмент от пазара на ABS с едва 340 млн. Долара нерешени емисии през 2002 г. в сравнение с общия пазар на ООП от 4, 7 трилиона долара. Пазарът на CDO се балонира след 2002 г., тъй като секюритизацията на обезпечените с активи заеми нарастваше и издателите напреднаха при закупуването на по-рисковите траншове за ООП. Тъй като пазарите на недвижими имоти процъфтяха, така и пазарите на CDO / CMO достигнаха максимален размер на 1.3 трилиона долара през 2007 г. Този феноменален растеж спря рязко, тъй като балонът за недвижими имоти се спука, намалявайки пазара на CDO до около 850 милиона долара в 2013.
Въпреки че на хартия изглеждаше добре да се купуват рискови траншове от ООП, които не бяха търсени и да ги групират в CDO, качеството на онези траншове, за които се предполагаше, че са суб-премиер, се оказва много по-малко от първоначалното. Рейтинговите агенции и издателите на CDO все още са подведени под отговорност, плащат глоби и реституция след срива на пазара на жилища през 2007 г., което доведе до милиардни загуби в CDO. Мнозина станаха безценни за една нощ, понижиха се от ААА до боклуци. Онези, които инвестираха сериозно в най-рисковите CDO, претърпяха големи загуби, когато тези издания в крайна сметка се провалиха. Редица издатели на CDO бяха обвинени и / или глобени за ролята си в опаковане на рискови активи, които не успяха. Едно от най-големите и най-разгласените дела беше срещу Goldman Sachs (NYSE: GS) през 2010 г., който беше официално обвинен и глобен за структуриране на CDO и не информира правилно своите клиенти за потенциалните рискове. Въз основа на изчисленията на Комисията за ценни книжа и борси, инвеститорите загубиха повече от 1 милиард долара след праха, засегната през 2010 г.
CDO съществуват и до днес, но завинаги ще носят белезите от добри решения, които са отишли лоши.
Долния ред
Инвеститорите в световен мащаб научиха ценен урок от първите дни на съпоставяне. Беше нужно малко творческо мислене, за да се намери начин да се вземе голям заем и да се създадат сигурни инвестиции за инвеститорите. Това освободи капитал за кредиторите, създаде много работни места за емитентите, създаде ликвидност на не толкова ликвидния пазар и спомогна за подхранване на собствеността на жилищата. Същият процес, който подхранва собствеността на дома, в крайна сметка подхранва балон с недвижими имоти и последващ крах. Процесът на колатерализация се зареди с енергия, но в крайна сметка предизвика собствен срив.
