Какво е ефективен брутен доход?
Ефективният брутен доход е потенциалният брутен доход от наем плюс други доходи минус свободни места и разходи за кредит на имот под наем.
Ефективният брутен доход или EGI може да се изчисли, като се вземе потенциалният брутен доход от инвестиционен имот, се добавят други форми на доход, генерирани от този имот, и се извадят от него загуби от свободни места и събиране.
Разбиране на ефективен брутен доход (EGI)
EGI е ключова променлива за определяне на стойността на имота под наем и истинския положителен паричен поток, който имотът може да генерира. Паричният поток под наем не е просто изчисление, но включва всички форми на доходи, генерирани от имота, минус реалистичните разходи, свързани с доходите от наем. Ако погледнем променливите на формулата на EGI, можем да видим как играе доходът от наем в реалния свят.
Обяснена формула на EGI
Брутен потенциален доход от наем:
Брутният потенциален доход от наем е хипотетичната сума, която инвеститорът би получил без нито един от предните ветрове под наем, които са обичайни в реалния свят. Предполага се, че вашите имоти под наем ще бъдат наети всеки ден от годината и че наемателите ще плащат договорения наем, документиран в договора за наем. Например, ако договореният наем е 2000 долара на месец, брутният потенциален доход от наем е 24 000 долара.
Други приходи, генерирани от имота под наем:
Какво представлява „друг“ доход, генериран от имоти под наем? Ето някои от най-често срещаните източници на паричен поток, които не се получават директно от наемните плащания:
- На място монтирани перални машини на помещение, търговски автомати Месечни разрешителни за паркиранеМашини за съхранениеПриходи за домашни любимциСточни такси
Разходи за свободни места:
В реалния живот единица не винаги ще бъде наета за цялата година. Разходите за свободни работни места са периодите между наемателите, при които собственикът не получава наем, тъй като има „свободно място“. Разходите за свободни работни места са прогнози за това колко дълго собственикът вярва, че неговата единица ще бъде без наемател. Ако собственикът управлява инвестиционни имоти за известно време, този разход може да бъде оценен въз основа на неговия управленски опит или данни за индустрията.
Кредитни разходи:
Кредитните разходи ще възникнат, когато е заета единица за наем, а собственикът не получи договореното при плащане под наем. Наемателят не е платил наема си или не го е платил изцяло. Както при разходите за свободни работни места, тази сума ще бъде приблизителна оценка, която може да се основава на исторически данни.
Защо EGI е важен
EGI е от съществено значение за инвеститора в недвижими имоти, тъй като в края на деня той / тя трябва да знае, че имотът, който обмислят да закупи, генерира достатъчно положителен паричен поток, за да покрие месечните оперативни разходи, както и всички задържания или тежести, които може да са взели. за да закупите имота.
