Какво е заем с висока степен на съотношение?
Заемът с високо съотношение е заем, при който стойността на заема е висока спрямо стойността на имота, използван като обезпечение. Ипотечните кредити, които имат високи коефициенти на заема, имат стойност на заема, която се доближава до 100% от стойността на имота. Заемът с високо съотношение може да бъде одобрен за кредитополучател, който не е в състояние да внесе голяма авансова вноска.
За ипотека, заем с високо съотношение обикновено означава, че стойността на заема надвишава 80% от стойността на имота. Изчислението се нарича съотношение заем към стойност (LTV), което представлява оценка на риска от кредитиране, който финансовите институции използват, преди да одобрят ипотека.
Ключови заведения
- Заемът с високо съотношение е заем, при който стойността на заема е висока спрямо стойността на имота, използван като обезпечение. Ипотечните кредити, които имат високи коефициенти на заема, имат стойност на заема, която се доближава до 100% от стойността на имота. Заем с висок коефициент обикновено означава, че стойността на заема надвишава 80% от стойността на имота. Изчислението се нарича съотношение заем към стойност (LTV).
Формулата за заем с висок коефициент, използващ LTV
Въпреки че няма конкретна формула за изчисляване на заем с високо съотношение, инвеститорите първо трябва да изчислят съотношението заем / стойност в тяхната ситуация, за да определят дали заемът надвишава прага от 80% LTV.
Съотношение заем към стойност = оценка на стойността на имота
Как да изчислим заем с висока съотношение, използвайки LTV
- Съотношението LTV се изчислява, като се раздели сумата, заета от оценената стойност на имота. Умножете резултата на 100, за да го изразите като процент. Ако стойността на заема след авансовото плащане надхвърли 80% от LTV, заемът се счита за заем с високо съотношение.
Какво ви казва заем с висока съотношение?
Кредиторите и доставчиците на финансови средства използват съотношението LTV, за да измерват нивото на риска, свързан с вземането на ипотечен кредит. Ако кредитополучателят не може да направи значителна авансова вноска и в резултат стойността на заема се доближава до стойността на оценената стойност на имота, това ще се счита за заем с високо съотношение. С други думи, тъй като стойността на заема се доближава до 100% от стойността на имота, кредиторите могат да считат заема за твърде рискован и да отказват заявлението.
Кредиторът е изложен на риск от неизпълнение на кредитополучателя, особено ако LTV е твърде висок. Банката може да не е в състояние да продаде имота, за да покрие сумата на заема, даден на неизправния кредитополучател. Такъв сценарий може лесно да възникне в икономически спад, когато жилищните имоти обикновено намаляват. Ако заемът, даден на кредитополучателя, надвишава стойността на имота, заемът се казва, че е под вода. Ако кредитополучателят е по подразбиране на ипотеката, банката ще загуби пари, когато отиде да продаде имота на по-ниска стойност от непогасения ипотечен баланс. Банките наблюдават LTV, за да предотвратят такава загуба.
В резултат на това повечето кредити за жилища с високо съотношение изискват някаква форма на застрахователно покритие, за да се защити кредиторът. Застраховката се нарича частна ипотечна застраховка (PMI), която кредитополучателят ще трябва да закупи отделно, за да помогне за защита на заемодателя.
История на кредита с висока степен на съотношение
До 20-те години на миналия век хората купуваха жилища не като отидоха в банка, а като спестиха собствените си пари, докато нямаха достатъчно за поне парче земя или земя с къща на нея. След това дойде и строителната и заемната компания, която ще отпусне на хората парите, за да си купят къща, след което да ги накара да ги върнат на части на дълги години. Дори тогава заемите обикновено са били за половината от стойността на къщата или по-малко.
В края на 20-те години банките отпускаха заеми с високо съотношение до 80% от стойността на къщата. Частната ипотечна застраховка възниква, за да защити банките, но всичко, което мина по протежение на пътя през 30-те години на миналия век, когато безработни хора спряха да плащат и банките и PMI компаниите също преминаха.
Конгресът прие Заемът на собствениците на жилища, който започна да гарантира, че ипотеките и съотношенията потънаха до 15%. По-късно, чрез Федералната жилищна администрация и други агенции, авансовите плащания паднаха до ниските едноцифрени и дори 0%, за да насърчат собствеността на дома.
Тази система процъфтява до около 2007-2008 г., когато се задържа ипотечната криза от 2008 г. Рязкото увеличение на ипотеките с висок риск, които влезе в неизпълнение в началото на 2007 г., допринесе за най-тежката рецесия от десетилетия. Бумът на жилищата от средата на 2000-те - в комбинация с ниските лихви по това време - подтикна много кредитори да предлагат жилищни заеми на лица с лоши кредити. След като балонът за недвижими имоти се спука, много кредитополучатели не успяха да извършат плащания по ипотечните си кредити.
Предлагани заеми с висока съотношение
Федералната жилищна администрация предлага програми, чрез които кредитополучателите могат да получат заеми от FHA със съотношение LTV до 96, 5%. С други думи, програмата изисква 3, 5% доплащане. Програмата обаче изисква минимален кредитен рейтинг, за да бъде одобрен заем с високо съотношение. Има и други оферти, при които е разрешен по-нисък кредитен рейтинг с 10% аванс.
Също така заемите от FHA изискват премия за ипотечна застраховка (MIP). Можете обаче да рефинансирате, след като LTV падне под 80% и заемът вече не се счита за заем с високо съотношение, което би елиминирало застраховката.
Пример за заем с висока степен на съотношение
Да речем, че кредитополучателят планира да купи жилище и то има оценена стойност от 100 000 долара. Кредитополучателят прави авансово плащане от 10 000 долара, а останалите 90 000 долара ще бъдат заети. Резултатът е съотношение заем / стойност от 90% или (90 000/100 000), което би се считало за заем с високо съотношение.
Разликата между заемите с висок коефициент и заеми за собствен капитал
Заемът за собствен капитал е заем на вноска за дялов капитал или втора ипотека, която позволява на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения си капитал в тяхното местожителство. Заемът се основава на разликата между собствения капитал на собственика на жилището и текущата пазарна стойност на дома.
Заем за собствен капитал е за тези кредитополучатели, които вече имат ипотека и са изплатили част от ипотечния баланс и при което стойността на имота надвишава баланса на кредита. С други думи, заемът за дялов капитал позволява на собствениците на жилища да вземат заеми въз основа на собствения капитал в къщата. От друга страна, заемът с високо съотношение може да има стойност на заема, която да се доближава до 100% от стойността на имота.
Ограничения при използването на заем с висока степен на съотношение
Заемите с високо съотношение могат да имат по-високи лихвени проценти, особено ако кредитополучателите имат нисък кредитен рейтинг. Вашият кредитен рейтинг е числова стойност, която представлява способността ви да изплащате дълг и показва на кредиторите какъв риск сте за неизпълнение. Ако вашият резултат е нисък, вашият лихвен процент вероятно ще бъде по-висок.
