Съдържание
- Линията за производство на ипотека
- Въздействие на инвеститорите върху ипотечните курсове
- Ипотечни кредити с фиксирана лихва
- Ролята на Фед
- Ипотеки с регулируема ставка - ARM
- Прогнози за промени
- Долния ред
Ипотечните заеми се предлагат в две основни форми - фиксирана лихва и регулируема лихва - с някои хибридни комбинации и множество производни на всеки. Основно разбиране на лихвите и икономическите влияния, които определят бъдещия курс на лихвените проценти, може да ви помогне да вземете финансово обосновани ипотечни решения. Такива решения включват вземане на избор между ипотека с фиксирана лихва или ипотека с регулируема ставка (ARM) или вземане на решение дали да се рефинансира от ипотека с регулируема ставка.
Линията за производство на ипотека
Ипотечната индустрия има три основни части или предприятия: ипотечен инициатор, агрегатор и инвеститор.
Ипотечен инициатор е кредиторът. Кредиторите се предлагат в няколко форми - от кредитни съюзи и банки до ипотечни брокери. Ипотечните инициатори въвеждат и предлагат на потребителите заеми. Те продават заеми. Те се конкурират помежду си въз основа на предлаганите от тях лихви, такси и нива на услуги. Лихвите и таксите, които те начисляват, определят маржовете им на печалба. Повечето инициатори на ипотечни кредити не „заемат портфейлни” заеми (което означава, че те не запазват заемния актив). Вместо това те продават ипотеката на вторичния ипотечен пазар. Лихвените проценти, които те начисляват на потребителите, се определят от маржовете им на печалба и цената, по която те могат да продадат ипотеката на вторичния ипотечен пазар.
Агрегаторът купува новопостъпили ипотеки от други институции. Те са част от вторичния ипотечен пазар. Повечето агрегатори са също ипотекатори. Агрегаторите обединяват много подобни ипотеки заедно, за да образуват обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS) - процес, известен като секюритизация. Ипотечно обезпечената ценна книга е облигация, подкрепена от основен пул ипотеки. Ипотечните ценни книжа се продават на инвеститорите. Цената, на която ипотечните ценни книжа могат да бъдат продадени на инвеститорите, определя цената, която агрегаторите ще плащат за новопостъпили ипотеки от други заемодатели, и лихвените проценти, които предлагат на потребителите за техните собствени ипотечни произведения.
Има много инвеститори в обезпечени с ипотека ценни книжа: пенсионни фондове, взаимни фондове, банки, хедж фондове, чуждестранни правителства, застрахователни компании, както и Фреди Мак и Фани Мей (държавно финансирани предприятия). Тъй като инвеститорите се опитват да увеличат възвръщаемостта, те често извършват анализи на относителна стойност между обезпечени с ипотека ценни книжа и други инвестиции с фиксиран доход, като корпоративните облигации. Както при всички финансови ценни книжа, търсенето на инвеститори от обезпечени с ипотека ценни книжа определя цената, която те ще плащат за тези ценни книжа.
Въздействие на инвеститорите върху ипотечните курсове
До голяма степен инвеститорите в ценна книга, обезпечени с ипотека, определят ипотечните ставки, предлагани на потребителите. Както беше обяснено по-горе, линията за производство на ипотека завършва под формата на обезпечена с ипотека ценна книга, закупена от инвеститор. Свободният пазар определя пазарните клирингови цени, които инвеститорите ще плащат за обезпечени с ипотека ценни книжа. Тези цени се връщат обратно през ипотечната индустрия, за да определят лихвите, които ще ви бъдат предложени, когато купувате къщата си.
Ипотечни кредити с фиксирана лихва
Лихвеният процент по ипотека с фиксиран лихвен процент е фиксиран за живота на ипотеката. Въпреки това, средно 30-годишните ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент имат по-кратък експлоатационен срок, поради клиентите, които преместват или рефинансират своите ипотеки. Правилото беше, че собствениците на жилища пребивават в домовете си средно седем години. Националната асоциация на строителите на жилища обаче отчете през януари 2018 г., че сега това се е променило на 12 до 13 години.
Цените на ценните книжа, обезпечени с ипотека, са силно свързани с цените на облигациите на САЩ. Това означава, че цената на обезпечената с ипотека гаранция, подкрепена от 30-годишни ипотеки, ще се движи с цената на петгодишната банкнота на Министерството на финансите или на 10-годишната облигация на Министерството на финансите на базата на финансова главница, известна като продължителност. На практика продължителността на 30-годишната ипотека е по-близка до петгодишната банкнота, но пазарът има тенденция да използва 10-годишната облигация като ориентир. Това също означава, че лихвеният процент по 30-годишните ипотеки с фиксиран лихвен процент, предлагани на потребителите, трябва да се движи нагоре или надолу с доходността на 10-годишната облигация на Министерството на финансите. Доходността на облигацията е функция на нейната купонна ставка и цена.
Икономическите очаквания определят цената и доходността на американските държавни облигации. Най-лошият враг на облигацията е инфлацията, която ерозира стойността на бъдещите облигационни плащания - както купонни плащания, така и погасяване на главницата. Следователно, когато инфлацията е висока или се очаква да нарасне, цените на облигациите падат, което означава доходността им нараства - съществува обратната връзка между цената на облигацията и нейната доходност.
Ролята на Фед
Федералният резерв играе голяма роля в инфлационните очаквания. Това е така, защото възприятието на пазара на облигации за това колко добре Федералният резерв контролира инфлацията чрез администрирането на краткосрочните лихвени проценти определя по-дългосрочните лихвени проценти, като например доходността на 10-годишната облигация на Министерството на финансите на САЩ. С други думи, Федералният резерв определя текущите краткосрочни лихвени проценти, които пазарът интерпретира за определяне на дългосрочни лихвени проценти като доходността по 10-годишната облигация на Министерството на финансите на САЩ.
Не забравяйте, че лихвените проценти по 30-годишните ипотеки са силно свързани с доходността на 10-годишната облигация на Министерството на финансите на САЩ. Ако се опитвате да прогнозирате какво ще правят 30-годишните лихвени проценти по ипотечни кредити в бъдеще, гледайте и разбирайте доходността от 10-годишната облигация (или петгодишната бележка) на Министерството на финансите на САЩ и следвайте какъв е пазарът казвайки за паричната политика на Федералния резерв.
Ипотеки с регулируема ставка - ARM
Лихвеният процент по ипотека с регулируем лихвен процент може да се променя всеки месец, на всеки шест месеца, годишно или по-рядко, в зависимост от условията на ипотеката. Лихвеният процент се състои от стойност на индекса плюс марж. Това е известно като напълно индексирания лихвен процент. Обикновено се закръгля до една осма от процентната точка. Стойността на индекса е променлива, докато маржът е фиксиран за живота на ипотеката. Например, ако текущата стойност на индекса е 6, 83%, а маржът е 3%, закръглянето до най-близката осма от процентната точка би довело до напълно индексирания лихвен процент 9, 83%. Ако индексът спадне до 6, 1%, напълно индексираният лихвен процент ще бъде 9, 1%.
Лихвата по ипотека с регулируем лихвен процент е обвързана с индекс. Има няколко различни ипотечни индекса, използвани за ипотеки с регулируем лихвен процент, всеки от които е изграден, като се използват лихвените проценти или върху тип активно търгувана финансова сигурност, вид банков кредит или вид банков депозит. Всички различни индекси на ипотечни кредити са взаимно свързани помежду си. С други думи, те се движат в същата посока, нагоре или надолу, както се променят икономическите условия.
Повечето ипотечни индекси се считат за краткосрочни индекси. „Краткосрочен“ или „срок“ се отнася до термина на ценните книжа, заеми или депозити, използвани за изграждане на индекса. Обикновено всяка гаранция, заем или депозит със срок от една година или по-малко се считат за краткосрочни. Повечето краткосрочни лихвени проценти, включително тези, използвани за изграждане на ипотечни индекси, са тясно свързани с лихвения процент, известен като Федерален фонд.
Прогнози за промени
Ако се опитвате да прогнозирате промени в лихвения процент по ипотеките с регулируема лихва, погледнете формата на кривата на доходност. Кривата на доходност представлява доходността по облигации на САЩ в Министерството на финансите с падеж от три месеца до 30 години.
Когато формата на кривата е равна или наклонена надолу, това означава, че пазарът очаква Федералният резерв да поддържа краткосрочни лихвени проценти стабилни или да ги движи по-ниски. Когато формата на кривата е наклонена нагоре, пазарът очаква Федералният резерв да премести краткосрочните лихви по-високи.
Стръмността на кривата във всяка посока е показател за това колко пазарът очаква Федералният резерв да повиши или понижи краткосрочните лихви. Цената на фючърсите на Фед Фондове също е индикация за очакванията на пазара за бъдещи краткосрочни лихвени проценти.
Долния ред
Разбирането на това, което влияе на настоящите и бъдещите ипотечни ставки с фиксирана и регулируема ставка, може да ви помогне да вземете финансово обосновани решения за ипотека. Например, той може да информира вашето решение за избора на ипотека с регулируема ставка върху ипотека с фиксиран лихвен процент и ще ви помогне да решите кога има смисъл да рефинансирате ипотека с регулируема ставка.
Не вярвайте на всичко, което чувате по телевизията. Не винаги е „подходящ момент да рефинансирате вашата ипотека с регулируем лихвен процент, преди лихвеният процент да се повиши допълнително.“ Лихвените проценти могат да нараснат допълнително, напредвайки - или могат да спаднат. Разберете какво казва кривата на доходност.
- (За повече информация вижте как лихвените проценти работят върху ипотека, разгледайте текущите ипотечни курсове, как лихвените проценти работят върху ипотека, разбиране на структурата на ипотечните плащания, ипотечните точки: какъв е смисълът? Ипотеките: фиксирана ставка срещу регулируема ставка, фиксирана или Ипотека с променлива лихва: Кое е по-добре точно сега ?, Намиране на най-добрите ипотечни цени, Имате добра ипотечна ставка? Заключете я !, Най-важните фактори, които влияят върху ипотечните курсове, Прогнозиране на ипотечните курсове: Купувайте, продавайте или Refi ?, Регулируеми Оценете ипотеката: какво се случва, когато лихвените проценти се повишат, цената на къщата или лихвата е по-важна? (Пазаруване на ипотечни курсове)
