Какво е ипотечен басейн?
Ипотечният пул е група от ипотечни кредити, държани в доверие, като обезпечение за издаване на обезпечена с ипотека ценна книга. Някои ценни книжа, обезпечени с ипотека, емитирани от Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae са известни като самите „пулове“. Това са най-простата форма на обезпечена с ипотека. Те са известни също като "преминаващи проходи" и търговия на предстоящия обявен (TBA) напред пазар.
Как работи ипотечният басейн
Ипотечните пулове се състоят от ипотечни кредити, които имат сходни характеристики - например те обикновено имат близки до една и съща дата на падеж и лихвен процент. След като кредиторът извърши ипотечна транзакция, той обикновено продава ипотеката на друго образувание, като Fannie Mae или Freddie Mac. След това тези предприятия пакетират ипотеките заедно в ипотечен пул и ипотечният пул след това действа като обезпечение за обезпечена с ипотека ценна книга.
Ипотечните ценни книжа са обезпечени от ипотечен пул, попълнен с подобни ипотечни кредити, докато задължението за обезпечен дълг (CDO) е обезпечено от пул от заеми с различни характеристики. CDO е структуриран финансов продукт, който обединява активи, генериращи парични потоци, и преопакова този пул от активи в отделни траншове, които могат да бъдат продадени на инвеститори. За обезпечените дългови задължения е посочено обединените активи - като ипотеки, облигации и заеми - които по същество са дългови задължения, които служат като обезпечение за CDO. Съвкупност от ипотеки, която поддържа по-сложна обезпечена с ипотека ценна книга или CDO, може да се състои от ипотеки с по-различни лихвени проценти и характеристики.
Ключови заведения
- Ипотечните пулове, които са групи от ипотечни кредити, имат тенденция да имат сходни характеристики, като дата на емитиране, дата на падеж и др. Докато ипотечните ценни книжа са подкрепени от ипотечно обезпечение с подобни характеристики, обезпечените дългови задължения се обезпечават с обезпечение с различни характеристики. Важно предимство на ипотечните пулове е, че те предоставят на инвеститорите диверсификация. Ипотечните пулове могат да се съсредоточат върху определени характеристики, като например тип имот, което може да причини различни рискове и възвръщаемост.
Предимства на фонд за ипотечен басейн
Средствата от ипотечния пул са добри за инвеститорите, които търсят експозиция на недвижими имоти, защото са инвестиция с нисък риск, която се движи независимо от акции и облигации и предлага предсказуем месечен доход. Заемите от ипотечен фонд са обезпечени от недвижими имоти и се наричат твърди пари, тъй като за разлика от повечето банкови заеми (които разчитат на кредитоспособността на кредитополучателя), заемите с твърди пари отчитат стойността на базовия имот.
Условията за заеми с твърди пари са по-кратки от повечето ипотеки; те варират от няколко месеца до три години, докато конвенционалните ипотеки имат срок от 10 до 30 години. Поради по-кратките си срокове заемите с твърди пари са по-малко податливи на засягане от колебанията на лихвите, което означава, че това е по-предсказуем и надежден паричен поток.
Както споменахме по-горе, ипотечните фондове се различават, където някои се фокусират върху конкретни типове имоти, докато други са по-общи. Тези разлики могат да повлияят на риска и възвръщаемостта, затова е важно да проучите различните ипотечни басейни, преди да се потопите. Нещата, които трябва да вземете предвид, когато избирате в кой ипотечен фонд да инвестирате, включва географския фокус на портфейла, вида на имота и позицията на залог, критериите за подписване, ликвидност и опит в управлението
