На днешния пазар първоначалните купувачи на жилища, особено хилядолетни, може да се окажат заплетени в сложна мрежа от студентски дълг, повишаване на цените на жилищата и строги изисквания към ипотеката. В резултат помощта за купуване на дома от родителите нараства през последните няколко години, според Националната асоциация на REALTORS®.
Да имаш средства да помогнеш на порасналите деца да си купят къща или апартамент е благословия и лукс. Но преди да подпишете на пунктираната линия, помислете дали и как най-добре да го направите.
Съставете договор с очаквания и условия и оставете адвокат или друг професионалист по недвижими имоти да го прегледа за всякакви подробности, които могат да бъдат нееднозначни или пренебрегвани.
Общи начини да помогнете на децата си
Има много начини да помогнете на дете да закупи местожителство, освен просто да купите къщата направо на ваше име и да я наемете или да дадете на вашето дете. Недвижимите имоти са възможност за инвестиция, а от брега до брега можете да намерите хилядолетия, живеещи в апартаменти, които по закон са на хартия на техните родители. Но има и други често срещани сценарии за подпомагане на вашите деца при закупуването на жилище, които включват:
- Предоставяне на авансовото плащане за дома на детето. Собственост на къщата с вашето дете (разделяне на собствения капитал в произволен процент, който решите; когато къщата се продаде, получавате парите си). Купуване на имот с много жилища (или място достатъчно голям за съквартирантите) и отдаване под наем на другото звено, за да компенсира разходите. Финансира покупката на дома на детето си и го прави официален, като го прави като всяка друга ипотека (ипотечния сервиз може да помогне, като правилно структурира заема и условията за плащане, и дори генериране на месечни отчети и данъчни формуляри).
Колко пари мога да подаря, без да получа данъчен хит?
По данъчни причини родителите често избират да подарят потомство с нужните пари, вместо да плащат направо разходите. Например изключването на данък за подаръци през 2019 г. е 15 000 долара на получател, на подарък, годишно.
В момента вие и вашият съпруг можете да дадете до 60 000 щатски долара (15 000 щатски долара х 2 дарения родители х 2 получатели) на вашето дете и неговия съпруг, напримерouse - достатъчно за прилично авансово плащане в много американски градове.
Ключови заведения
- Има много начини да помогнете на детето си да купи първия си дом, но обмислете всички факти и потенциални клопки, преди да го направите. Предлагайте да финансирате магазин от парични резерви в спестовна сметка от името на вашето дете. Здравословната банкова сметка е привлекателна за ипотечните кредитори. Експертите предупреждават да не нападате фондовете ви за пенсиониране или да изпадате в дългове, за да платите за дома на детето си. Помислете да направите детето си упълномощен потребител на кредитните си карти (ако приемете, че имате добър до отличен кредит), за да помогнете за увеличаване на кредита им.
Можете да следвате първия подарък с още 60 000 долара (15 000 х 2 х подаръци на родители х 2 получатели) през 1 януари 2020 г. (при условие че IRS не променя сумата). Общата сума от 120 000 долара няма да се счита за доход или ще бъде облагана с федерален данък върху доходите върху данъчната декларация на вашето дете.
Имайте предвид, че „ако родителите дават парите като подарък… парите трябва да бъдат издирвани и проследени, заедно с писмо за подарък“, казва Линда Робинсън, посредник и кредитен служител с ипотека Cabrillo в Сан Диего. За да защитите транзакцията, използвайте ипотечен професионалист, който има опит с това, казва Робинсън.
Преди да подпишете ипотека или заем: Точки за разглеждане
Някои кредитори изискват всички страни по заглавието да са по ипотечния договор. Това означава, че дори ако намерението е детето да се справи с месечните ипотечни плащания, родителите също са финансово отговорни за дълга.
Ако родителите не са на ипотека, те не могат да се възползват от приспадането на ипотечния лихвен данък. Дори безлихвен заем от родители на дете може да носи данъчно задължение за родителите. IRS предполага, че печелите лихва, дори и да не го правите, и това е облагаем доход. Родителските заеми увеличават тежестта на дълга на детето и биха могли да навредят на шанса на детето да се класира за допълнително финансиране по свое право. От положителна страна, правилно записаният заем позволява на детето да увеличи максимално приспаданията в данъчно време.
Дори ако родителите предоставят авансово плащане, детето ще трябва да отговаря на условията за ипотека, а това включва наличието на парични резерви на ръка, стабилна работа и стабилен доход. Въпреки това, ипотечните кредитори обикновено позволяват авансовото плащане за основно жилище да се извърши изцяло или частично с фондове за подарък, стига да са изпълнени други изисквания. Ипотеката за дома Възможен предимство на Фреди Мак например позволява цялата авансова вноска от 3% да идва от подаръци или други средства.
Потенциални данъчни спестявания за родители
Родител, който купува дом и позволява на детето да живее там, може да бъде в състояние да вземе значителни данъчни облекчения. Имуществените данъци, ипотечните лихви, ремонтите, поддръжката и структурните подобрения обикновено се приспадат при второ жилище. Въпреки това, докато наемодателят може да приспадне до 25 000 долара загуби всяка година, родителите се сблъскват с различни правила при отдаване под наем на членове на семейството. Ако детето не плаща наем, се счита, че личното използване на имота и отчисления, свързани с наема, не се допускат.
Ако обаче детето има съквартиранти, които плащат наем, родителят може да може да вземе удръжките, свързани с наема, като позволява на детето да живее там без наем.
Обърнете внимание, че приспадането на ипотечните лихви може да се вземе само от лице, което плаща ипотеката и притежава (или частично притежава) жилището. Ако родителят притежава правото на собственост, но детето извършва плащането на ипотека всеки месец, нито може да се приспада лихвата. Ако детето притежава какъвто и да е процент от жилището, то може да приспадне този дял от лихвата.
Изграждане на собствен капитал и дългосрочни инвестиции
Ипотечните плащания може да имат по-голям финансов смисъл от това да давате на децата месечна помощ за жилище или да плащате месечния си наем. Изплащането на ипотека изгражда собствен капитал в дома и домовете се превръщат в активи - обикновено оценяват активите, ако се поддържат правилно. Само имайте предвид, че жилищните недвижими имоти се считат за дългосрочна инвестиция. Като общо правило, повечето купувачи трябва да пазят жилище в продължение на три до пет години, за да могат просто да се разбият.
Ако родителите решат да дадат заем с ниска лихва на детето, като в действителност стане негов ипотечен кредитор, той ще се радва на малко приходи от месечните плащания. Дори заемът с ниска лихва може да победи възвръщаемостта на някои консервативни инвестиции.
Високите разходи за втори дом и ипотеки за съвместно подписване
Къщи, закупени от родители като втори дом или като инвестиции, често изискват по-големи авансови плащания, тъй като те не отговарят на изискванията за щедри, насочени към първоначални ипотечни кредити, като например защитените заеми от Федералната жилищна администрация (FHA). „Разликата между първична ипотека и ипотека, инвестирана в жилища, е значителна“, отбелязва Робинсън. "Трябва да намалите поне 20% до 30% върху инвестиционните имоти, а процентите също са малко по-високи. Ако децата изобщо са кредитоспособни, родителите може да са по-добри да бъдат козигери и даряващи подаръци, отколкото да бъдат тези на заема."
Ако родител се предава за ипотека и детето изостава при плащания, кредитният рейтинг на родителя е наранен точно толкова, колкото и детето. Освен това, като косигнер (и следователно съзаемник), родителят е отговорен за дълга. Родител, кодиращ или дава пари на женено дете, което след това се развежда, може да се заплете в разхвърляно разделение на активите и може да загуби част или цялата инвестиция на бившия съпруг.
Навигация на емоционалните разходи
Финансовото заплитане в семействата може да причини стрес и конфликт. Брат и сестри извън борсата могат да се почувстват ревниви или негодуващи. Даряващите могат да бъдат разочаровани от това, което възприемат като злоупотреба с подаръка, но безсилни да предприемат каквото и да било по какъв начин се използва подаръкът.
Получателите на подаръци могат да се чувстват разочаровани от струните, прикрепени към подарък под формата на очаквания и правила. Някои родители няма да налагат последици, когато детето не успее да задържи края на сделката. Финансовите договорености между членовете на семейството често могат да доведат до неразбирателни недоразумения и да бъдат трудни за изпълнение.
Долния ред
Предимствата на закупуването на дом за дете - или предоставянето на финансова помощ за придобиването му - са много. Това може да даде на детето данъчните ползи от собствеността на жилището и да му помогне да изгради добра кредитна история.
Покупката може също да бъде изгодна, ако родителските активи са достатъчно значителни, за да задействат данъци върху недвижимите имоти или данъци върху наследството; намаляването на имота сега може да намали данъчната тежест в бъдеще. Също така, имотът е инвестиция, която в крайна сметка може да помогне на родителя да постигне равновесие или да реализира печалба, като разходите му по този начин са приспадани от данъци.
Родителите никога не трябва да купуват на дете къща, ако това означава да се компрометира способността им да плащат собствените си сметки, да изпълняват собствените си ипотечни плащания или да поддържат стандарта си на живот при пенсиониране. Обикновено е лоша идея да вземате заеми срещу пенсионни фондове или основно жилище или напълно да съкращавате сметките. А емоционалните последици са по-трудни за измерване от финансовите.
Без значение как решите да подходите към него - подарък, заем, съсобственост - сложете го в писмена форма, т.е. правен договор. Това може да е акт на любов, но това трябва да се счита за бизнес договор между вас и вашето потомство. В крайна сметка вие знаете къде живеят.
