Какво е ипотека за споделена оценка (SAM)?
Споделена ипотечна оценка (SAM) е когато кредитополучателят или купувачът на жилище споделя процент от поскъпването на стойността на жилището с кредитора. В замяна на това допълнително обезщетение, заемодателят се съгласява да начисли лихвен процент, който е под преобладаващия пазарен лихвен процент.
Разбиране на ипотека за споделена оценка
Ипотеката за споделена оценка (SAM) се различава от обикновената ипотека по време на препродажба на имота. При стандартна ипотека, кредитополучателят плаща на заемодателя главницата, дължима по кредита, плюс лихва за определен брой години. Когато кредитополучателят продаде къщата, приходите от продажбата се използват за изплащане на ипотеката, ако все още има баланс, дължим на банката.
Като пример да кажем, че собственик на жилище е финансирал 300 000 долара, а в края на ипотеката кредитополучателят е изплатил заема. Да предположим, че стойността на дома е нараснала от $ 300 000 на $ 360 000 или 20%. Кредитополучателят запазва печалбата от 20%, както и постъпленията от продажбата.
С SAM, кредитополучателят се съгласява да даде част от оценената стойност на жилището на заемодателя, когато кредитополучателят продаде къщата, както и изплаща ипотеката. Сумата, която се плаща на банката, се нарича условна лихва, защото вие давате на заемодателя интерес към оценяването на стойността на имота. Условната лихва се договаря предварително и се дължи на кредитора при продажба на имота. Банката обикновено предлага по-ниска лихва върху SAM.
Като използваме нашия по-ранен пример, нека да кажем, че кредитополучателят е сключил ипотека за споделено поскъпване с банката, която има условна клауза от 25%. Ако си спомняте, стойността на дома се повиши от 300 000 до 360 000 долара за печалба от 60 000 долара. Съгласно указанията на SAM собственикът на жилището ще плати на банката 25% или 15 000 долара от поскъпването на стойност 60 000 долара.
Ключови заведения
- Споделена ипотека за поскъпване (SAM) е, когато кредитополучателят или купувачът на жилище споделя процент от поскъпването на стойността на жилището с кредитора. В замяна на това допълнително обезщетение кредиторът се съгласява да начисли лихвен процент, който е под преобладаващия пазарен лихвен процент. Ипотеката за споделено поскъпване може да има клауза за постепенно прекратяване след определен брой години.
Вариации на ипотеките за споделено оценяване
Ипотеките за споделена оценка могат да имат вградени различни контингенти. SAM може да включва клауза за постепенно прекратяване, при която може да прекрати изцяло или да намали процента, платен на заемодателя във времето. Клаузата насърчава собственика да не продава имота и да изплаща ипотечния кредит. С някои клаузи условната лихва може да прекрати напълно, при което собственикът на жилището не дължи нищо към момента на продажбата.
Друго изменение на клаузата за постепенно прекратяване може да предвиди, че кредитополучателят плаща процент на поскъпване на цената на жилището, само ако жилището е продадено в рамките на първите няколко години. Типичният срок за постепенно прекратяване ще предвижда 25% от стойността на стойността да бъде изплатена на кредитора, ако кредитополучателят продаде в рамките на пет години.
Идеалната ситуация за кредитополучателя би била да държи къщата в продължение на пет години и ако има увеличение на стойността, да я продаде след петата година, тъй като кредитополучателят ще запази цялото повишение на цената. Въпреки това, може да има рискове за кредитополучателя. Ако кредитополучателят не продаде жилището и държи имота, докато ипотеката не приключи, все пак може да се наложи да изплати на банката частта си от преценката - ако няма клауза за прекратяване.
От друга страна, SAMs помагат на кредиторите да възстановят загубените лихви, ако кредитополучателят продаде имота преди да изплати ипотеката. Банките правят пари от лихвите, начислени по ипотечен кредит, и ако купувач продаде къщата, банката губи всякакви бъдещи лихвени плащания. Споделената оценка на ипотеката помага за компенсиране на част от загубата на лихва по кредита, ако имотът се продаде.
Споделени ипотечни оценки на практика
Понякога ипотечните кредити за споделена оценка се използват при инвеститори в недвижими имоти и фалшиви къщи. Лапите са тези инвеститори, които купуват и реновират имот с надеждата да реализират печалба. SAM-тата за плавниците обикновено работят най-добре при нарастващия пазар на недвижими имоти. Този тип жилищни заеми обаче често имат ограничение във времето за погасяване на остатъка. Имотите, които не са продадени до крайния срок, обикновено рефинансират останалото салдо по преобладаващия пазарен курс.
Друга полза за ипотека за споделено поскъпване е, когато ипотечният кредит надвишава стойността на жилището или е под вода. Подводна ипотека може да възникне, ако жилищният пазар намалее след покупката на жилище. Банката може да предложи модификация на заема, за да намали ипотечния дълг, за да съответства на по-ниската пазарна стойност на жилището. В замяна, банката може да поиска заемът да бъде променен в ипотека за споделено поскъпване.
Въпреки това, с SAMs могат да възникнат различни данъчни проблеми, при които заемодателите може да не получат същото данъчно третиране за ценената печалба като кредитополучателите. В резултат на това е важно да се свържете с данъчен съветник или счетоводител, за да разберете дали си струва да търсите ипотека за споделено оценяване.
