Оценката на стойността на недвижимите имоти е необходима за различни начинания, включително финансиране, изброяване на продажби, инвестиционен анализ, застраховане на имоти и данъчно облагане. Но за повечето хора определянето на исканата или покупната цена на парче недвижимо имущество е най-полезното приложение за оценка на недвижими имоти. Тази статия ще се запознае с основните понятия и методи за оценка на недвижими имоти, особено що се отнася до продажбите.
Оценка на недвижими имоти: какво трябва да знаете
Основни оценъчни понятия
стойност
Технически погледнато, стойността на имота се определя като настоящата стойност на бъдещите ползи, произтичащи от собствеността върху имота. За разлика от много потребителски стоки, които бързо се използват, предимствата на недвижимите имоти обикновено се реализират за дълъг период от време. Следователно оценката на стойността на имота трябва да отчита икономическите и социалните тенденции, както и правителствения контрол или регулации и условията на околната среда, които могат да повлияят на четирите ценни елемента:
Стойност спрямо цената и цената
Стойността не е непременно равна на цена или цена . Разходите се отнасят за действителните разходи - например за материали или за труд. От друга страна, цената е сумата, която някой плаща за нещо. Въпреки че цената и цената могат да повлияят на стойността, те не определят стойността. Продажната цена на къща може да бъде 150 000 долара, но стойността може да бъде значително по-висока или по-ниска. Например, ако нов собственик намери сериозен недостатък в къщата, като например дефектна основа, стойността на къщата може да бъде по-ниска от цената.
Пазарна стойност
Оценката е становище или оценка за стойността на даден имот към определена дата. Отчетите за оценка се използват от фирми, правителствени агенции, физически лица, инвеститори и ипотечни компании, когато вземат решения относно сделки с недвижими имоти. Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на имота - най-вероятната цена, която имотът ще внесе на конкурентен и отворен пазар.
Пазарната цена, цената, на която действително се продава имот, не винаги може да представлява пазарната стойност. Например, ако продавачът е под принуда поради заплахата от възбрана или ако се проведе частна продажба, имотът може да продаде под пазарната му стойност.
Методи за оценка
Точната оценка зависи от методическото събиране на данни. Конкретни данни, обхващащи подробности относно конкретния имот, и общи данни, отнасящи се до нацията, региона, града и квартала, в който се намира имотът, се събират и анализират, за да се постигне стойност. Оценките използват три основни подхода за определяне на стойността на имота.
Метод 1: Подход за сравнение на продажбите
Подходът за сравнение на продажбите обикновено се използва при оценяване на еднофамилни домове и земи. Понякога се нарича подход на пазарните данни, това е оценка на стойността, получена чрез сравняване на имот с наскоро продадени имоти със сходни характеристики. Тези сходни свойства се наричат сравними и за да се осигури валидно сравнение, всеки трябва:
- Бъдете възможно най-сходни с предметната собственостПродавана е през последната година на открит, конкурентен пазарПродавана е при типични пазарни условия
В процеса на оценяване трябва да се използват най-малко три или четири сравними. Най-важните фактори, които трябва да се вземат предвид при избора на сравними са размерът, сравними характеристики и - може би най-вече - местоположението, които могат да имат огромен ефект върху пазарната стойност на имота.
Качества на съпоставимите
Тъй като никоя от двете свойства не си прилича напълно, ще бъдат направени корекции на продажните цени на съпоставимите, за да се отчитат различни характеристики и други фактори, които биха повлияли на стойността, включително:
- Възрастта и състоянието на сградитеДата на продажба, ако настъпят икономически промени между датата на продажба на съпоставима и датата на оценкатаУсловия и условия за продажба, например ако продавачът на имот е бил под принуда или ако имот е бил продаден между роднини (в цена с отстъпка) Местоположение, тъй като подобни имоти могат да се различават по цена от квартал до кварталФизически характеристики, включително размер на парцела, озеленяване, вид и качество на строителството, брой и тип стаи, квадратни футове на жилищна площ, дървени подове, гараж, кухня ъпгрейди, камина, басейн, централен въздух и т.н.
Оценката на пазарната стойност на предметната собственост ще падне в границите, формирани от коригираните продажни цени на съпоставимите. Тъй като някои от корекциите, направени в продажните цени на съпоставимите, ще бъдат по-субективни от други, обикновено се отчита претегленото за онези съпоставими, които имат най-малкото коригиране.
Метод 2: Подход за разходите
Подходът за разходите може да се използва за оценка на стойността на имотите, които са подобрени от една или повече сгради. Този метод включва отделни оценки на стойността на сградите (сградите) и земята, като се взема предвид амортизацията. Оценките се добавят заедно, за да се изчисли стойността на цялото подобрено свойство. Разходният подход прави предположението, че разумният купувач не би платил повече за съществуващ подобрен имот, отколкото цената за закупуване на съпоставима партида и изграждане на сравнима сграда. Този подход е полезен, когато имотът, който се оценява, е тип, който не се продава често и не носи доход. Примерите включват училища, църкви, болници и правителствени сгради.
Разходите за строеж могат да бъдат оценени по няколко начина, включително метода на квадратния фут, при който цената на квадратен фут на наскоро построена съпоставима се умножава по броя на квадратните фута в обекта; методът на място, където разходите се оценяват въз основа на разходите за строителство за единица мярка на отделните компоненти на сградата, включително труд и материали; и методът за количествено проучване, който оценява количествата суровини, които ще са необходими за подмяна на обекта, заедно с текущата цена на материалите и свързаните с тях разходи за монтаж.
амортизация
За целите на оценката амортизацията се отнася до всяко условие, което влияе негативно върху стойността на подобрението на недвижимите имоти и взема под внимание:
- Физическо влошаване, включително влошаващо се влошаване, като боядисване и подмяна на покрив, и неизлечимо влошаване, като структурни проблемиФункционално остаряване, което се отнася до физически или дизайнерски характеристики, които вече не се считат за желани от собствениците на имоти, като остарели уреди, датиращи тела или домове с четири спални, но само една баня. Икономическо остаряване, причинено от фактори, които са външни за имота, като например, че са разположени в близост до шумно летище или замърсяваща фабрика.
методология
- Оценете стойността на земята, сякаш е свободна и на разположение, за да бъде използвана максимално добре, като използвате подхода за сравнение на продажбите, тъй като земята не може да бъде амортизирана. Преценете текущите разходи за изграждане на сградата (ите) и подобрения на обекта. сумата на амортизацията на подобренията в резултат на влошаване, функционално остаряване или икономическо остаряване. Приспадайте амортизацията от прогнозните разходи за строителство. Добавете прогнозната стойност на земята към амортизираната стойност на сградата (ите) и подобренията на обекта, за да определите общата сума стойност на имота
Метод 3: Подход за капитализация на дохода
Често наричан просто подходът за доход, този метод се основава на връзката между нормата на възвръщаемост, която инвеститорът изисква, и нетния доход, който даден имот произвежда. Той се използва за оценка на стойността на доходите, като жилищни комплекси, офис сгради и търговски центрове. Оценките, използващи подхода за капитализация на дохода, могат да бъдат доста ясни, когато може да се очаква, че предметът на собствеността ще генерира бъдещи доходи и когато разходите му са предвидими и постоянни.
Директна капитализация
Оценителите ще изпълнят следните стъпки, когато използват подхода за директна капитализация:
- Изчислете годишния потенциален брутен доход. Вземете предвид загубите за свободни работни места и събирането на наеми, за да определите ефективния брутен доход. Изчислете годишните оперативни разходи за изчисляване на годишния нетен оперативен доход. Изчислете цената, която типичният инвеститор ще плати за дохода, произведен от конкретния вид и клас на имот. Това се постига чрез изчисляване на степента на възвръщаемост или процента на капитализация. Приложете процента на капитализация към годишния нетен оперативен доход на имота, за да формира оценка на стойността на имота.
Мултипликатори на брутния доход
Методът на мултипликатора на брутния доход (GIM) може да се използва за оценка на други имоти, които обикновено не се купуват като имоти, но които могат да бъдат наети, например еднофамилни и двуфамилни домове. Методът GRM свързва продажната цена на имот с очаквания доход от наем. (За свързаното четене, вижте "4 начина да оцените недвижим имот под наем")
За жилищни имоти обикновено се използва брутният месечен доход; за търговски и индустриални имоти ще се използва брутният годишен доход. Методът за умножаване на брутния доход може да се изчисли, както следва:
Продажна цена ÷ Доход от наем = Умножител на брутния доход
Последните данни за продажбите и наемите от поне три подобни имота могат да бъдат използвани за установяване на точен GIM. След това GIM може да бъде приложен към прогнозния справедлив пазарен наем на обекта, за да се определи неговата пазарна стойност, която може да се изчисли, както следва:
Доход от наем x GIM = Прогнозна пазарна стойност
Долния ред
Точната оценка на недвижимите имоти е важна за ипотечните кредитори, инвеститорите, застрахователите и купувачите и продавачите на недвижими имоти. Докато оценките обикновено се извършват от квалифицирани специалисти, всеки, който участва в реална транзакция, може да се възползва от придобиването на основно разбиране за различните методи за оценка на недвижими имоти.
