Тъй като недвижимите имоти са твърда част от матрицата за разпределение на капитали както за институционални, така и за инвеститори на дребно, фондовете за недвижими имоти напоследък нарастват. Поради капиталоемкия характер на инвестиране в недвижими имоти, изискването му за активно управление, както и нарастването на глобалните възможности за недвижими имоти, институциите, търсещи ефективно управление на активите, постепенно преминават към фондове за недвижими имоти.
Същото важи и за инвеститорите на дребно, които сега се възползват от достъпа до много по-голям избор на взаимни фондове за недвижими имоти от преди, което позволява ефективно разпределение на капитала и диверсификация. Както всеки друг инвестиционен сектор, недвижимите имоти имат своите плюсове и минуси. Трябва обаче да се има предвид за повечето инвестиционни портфейли, като инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs) и взаимните фондове за недвижими имоти се разглеждат като възможно най-добрите методи за попълване на разпределението.
Недвижими имоти за институционални инвеститори
Инвестициите в недвижими имоти отдавна са доминирани от големи играчи: пенсионни фондове, застрахователни компании и други големи финансови институции. Благодарение на глобализацията на инвестирането в недвижими имоти и появата на нови офшорни възможности, които позволяват по-голяма степен на диверсификация, както и потенциал за възвръщаемост, постоянно място за недвижими имоти в разпределението на институционални портфейли се развива като тенденция.
Постоянното разпределение на капитала за недвижими имоти идва с определени препятствия. На първо място, това е капиталоемко. За разлика от акциите, които могат да бъдат закупени на малки увеличения, инвестициите в търговски недвижими имоти изискват сравнително големи суми, а директните инвестиции често водят до бучки портфейли и несъответстващи рискове в местоположение или тип на имота. Недвижимите имоти също изискват активно управление, което е трудоемко. Управлението на разпределението на недвижими имоти изисква значителни ресурси в сравнение с традиционните инвестиции. В резултат на тези проблеми, целящи повишаване на ефективността на управлението и разпределението на капитала, институциите са склонни да гравитират към фондове за недвижими имоти и фондове от фондове. Същите тези предимства могат да бъдат постигнати от инвеститори на дребно чрез REITs, фондове, търгувани с борса на REIT (ETFs) и взаимни фондове за недвижими имоти.
Инвеститори на дребно
Ето няколко начина на инвеститорите на дребно да имат достъп до потенциала за възвръщаемост на недвижимите имоти и да получат експозиция към активите.
Преки инвестиции
Тази стратегия се отнася до инвеститорите, които директно избират конкретни имоти. Голямото предимство на тази стратегия е контролът. Пряката собственост върху собствеността позволява разработването и изпълнението на стратегия, както и пряко влияние върху възвръщаемостта. Директните инвестиции обаче правят много трудно създаването на добре диверсифициран портфейл от недвижими имоти. За повечето инвеститори на дребно разпределението на недвижими имоти не е достатъчно голямо, за да позволи закупуването на достатъчно имоти за истинска диверсификация; тя също така увеличава излагането на местния пазар на имоти, както и рисковете от типа на имотите.
Тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs)
Акциите на REIT представляват частни и публични акции в дружества, които са структурирани като тръстове, които инвестират в обезпечени инвестиции в недвижими имоти, ипотеки или други недвижими имоти. АДСИЦ обикновено притежават и управляват имоти. Те могат да включват многофамилни жилищни имоти, търговски центрове, свързани с хранителни стоки, местни търговски обекти и стриптийз центрове, молове, търговски офис площи и хотели.
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти се управляват от съвет на директорите, който взема решения за управление на инвестициите от името на тръста. REITs плащат малко или никакъв федерален данък върху дохода, стига да разпределят 90% от облагаемия доход като дивиденти на акционерите. Въпреки че данъчното предимство увеличава паричните потоци след данъчно облагане, невъзможността REITS да задържа пари може значително да попречи на растежа и дългосрочното поскъпване. Освен данъчното предимство, REITs предоставят много от същите предимства и недостатъци като акциите.
Ръководителите на АДСИЦ осигуряват стратегическа визия и вземат решения, свързани с инвестициите и собствеността, като по този начин адресират въпроси, свързани с управлението на инвеститорите. Най-големите недостатъци на АДСИЦ за инвеститорите на дребно са трудността да инвестират с ограничен капитал и значителното количество специфични за активите знания и анализ, необходими за тяхното избиране и прогнозиране на тяхното изпълнение.
Инвестициите в REIT имат много по-висока корелация с общия пазар на акции, отколкото преките инвестиции в недвижими имоти, което води до намаляване на техните характеристики за диверсификация. Нестабилността на пазара на REIT също беше по-висока, отколкото в преките недвижими имоти. Това се дължи на влиянието на макроикономическите сили върху стойностите на REIT и на факта, че запасите на REIT се оценяват непрекъснато, докато преките недвижими имоти се влияят повече от местните пазари на имоти и се оценяват по метода на оценка, който има за цел изглаждане на възвръщаемостта на инвестициите.
Взаимни фондове за недвижими имоти
Взаимните фондове за недвижими имоти инвестират предимно в акции на REIT и компании, работещи с недвижими имоти. Те предоставят възможност за получаване на разнообразна експозиция на недвижими имоти, използвайки сравнително малко количество капитал. В зависимост от стратегията и целите си за диверсификация, те предоставят на инвеститорите много по-широк избор на активи, отколкото може да се постигне чрез закупуване на акции само на REIT, а също така и осигуряват гъвкавост за лесно преминаване от един фонд в друг. Гъвкавостта е благоприятна и за инвеститора на взаимен фонд поради сравнителната лекота при придобиване и разпореждане с активи на системен и регулиран обмен, за разлика от директното инвестиране, което е тежко и скъпо. По-спекулативните инвеститори могат тактически да прекалят с определена собственост или регионална експозиция, за да увеличат максимално възвръщаемостта.
Създаването на експозиция към широка база от взаимни фондове може също да намали транзакционните разходи и комисионни по отношение на закупуването на отделни запаси от REIT. Друго съществено предимство за инвеститорите на дребно е аналитичната и изследователската информация, предоставена от средствата за придобитите активи, както и перспективата на ръководството за жизнеспособността и ефективността на недвижимите имоти, както като специфични инвестиции, така и като клас активи.
За инвеститорите без желание, знания или капитал да купуват земя или имот за собствени фондове за недвижими имоти позволяват да участват в потенциала за доходи и дългосрочен растеж на недвижими имоти. Въпреки че взаимните фондове за недвижими имоти привеждат ликвидността в традиционно неликвидния клас активи, наисайерите смятат, че не могат да се сравнят с директните инвестиции в недвижими имоти.
Собственост на дома
Много инвеститори на дребно, които не са взели предвид разпределението на недвижими имоти за своите инвестиционни портфейли, не успяват да осъзнаят, че може би вече инвестират в недвижими имоти, като притежават жилище. Те не само че вече имат експозиция на недвижими имоти, но и повечето хора поемат допълнителен финансов риск, като имат жилищна ипотека. В по-голямата си част тази експозиция е от полза, като помага на мнозина да натрупат капитала, необходим за пенсиониране.
Долния ред
Въпреки че инвеститорите на дребно могат и трябва да вземат предвид собствеността на жилища при разпределението на портфейла си, може да се обмислят и допълнителни, по-ликвидни инвестиции в недвижими имоти. За тези с необходимите търговски умения и капитал, REIT инвестирането осигурява достъп до някои от предимствата на инвестирането в недвижими имоти, без да се нуждае от пряка собственост. За други, които обмислят по-малко разпределение или за тези, които не желаят да бъдат обсебени от избора на активи, но изискващи максимална диверсификация, взаимните фондове за недвижими имоти биха били подходящ избор.
