С ценни акции можете да продавате акциите си в продължение на няколко години, за да разпределите капиталовите печалби. За съжаление на инвестиционните имоти не се предоставя същия лукс; цялата сума на печалбата трябва да бъде поискана от вашите данъци през годината, в която имотът е продаден. Ако обаче собственикът на жилище е използвал размяната на IRS раздел 1031, той може да отложи сумата в подобен инвестиционен инструмент.
Вярно ли е, че можете да продавате дома си и да не плащате данък върху печалбата от капитал?
Управление на първоначалната продажба
Можете да смекчите тази данъчна тежест, като контролирате годината, през която преминават собствеността и притежанието, и следователно годината, през която отчитате печалбата или загубата от транзакцията. С други думи, можете да настроите прехвърлянето на собствеността на година, през която очаквате да има по-ниска данъчна тежест. Ако обаче доходът ви е стабилен и плащането на данък върху печалбата изглежда неизбежно, може да искате да помислите за използването на борсата IRC раздел 1031.
Раздел 1031 Обмен
Размерът на раздел 1031 позволява на инвеститора да търгува с недвижими имоти, държани за инвестиции за други инвестиционни имоти, и да не поема незабавни данъчни задължения. Съгласно раздел 1031, ако обменяте бизнес или инвестиционен имот единствено за бизнес или инвестиционен имот от подобен вид, печалба или загуба не се признава, докато новопридобитият имот не бъде продаден. Имайте предвид, че раздел 1031 не се прилага за размяна на запаси, акции, облигации, банкноти, доказателства за задлъжнялост и някои други активи.
От 2018 г. новото данъчно законодателство ограничава тези обмени до недвижими имоти: Раздел 1031 замяната на друга собственост, като произведения на изкуството, вече не е разрешена.
Правила и правила
Размерът на раздел 1031 няма да позволи избягването на данъци върху капиталовата печалба във всички случаи. Например обменът на недвижими имоти в САЩ с недвижими имоти в друга държава няма да отговаря на условията за облагане със свободен данък. Освен това, сделки, включващи имущество, използвано за лични цели - като размяна на лично пребиваване на имот под наем - няма да получат необлагаемото третиране, предвидено в раздел 1031. И накрая, ако някоя от страните впоследствие се освободи от разменения имот в рамките на две години. период, размененият имот ще подлежи на облагане с данък.
За целите на данъчното отчитане основата на стария имот се прехвърля върху новия имот. Това е важно да се разбере при обмяна на данъци, тъй като дължимите данъци не се прощават, а просто се отлагат до продажбата на новия имот. За да запишете размяна на раздел 1031 със Службата за вътрешни приходи, важно е да подадете формуляр 8824 с данъчната декларация за годината на размяната на подобен вид. Не се препоръчва обмяна на данъци, ако транзакцията ще доведе до загуба, тъй като загубите не могат да бъдат приспаднати при обмяна на данъци. В тези случаи може да е по-добре да разпродадете актива и да използвате постъпленията за закупуване на новия имот.
Напълно облагане без данъци
За да се осъществи обменната сделка, необлагаема с раздел 1031, трябва да бъдат изпълнени определени условия:
- Свойството трябва да бъде "като-вид": Свойствата са като вид, ако са от едно и също естество или характер, дори ако се различават по степен или качество. Имотът трябва да е свързан с бизнес или инвестиция: Обменената собственост трябва да се държи за продуктивни бизнес или инвестиционни цели и да се търгува за същата употреба. Новият имот трябва да бъде идентифициран в рамките на 45 дни: Новият имот, който ще бъде получен в замяна на съществуващ имот, трябва да бъде идентифициран писмено в рамките на 45 дни от първото прехвърляне. Прехвърлянето трябва да се извърши в рамките на 180-дневния прозорец: Имуществото от подобен вид трябва да бъде получено до една от тези две дати (която от двете настъпи по-рано): в рамките на 180-дневния период след прехвърлянето на имота, или до датата на изплащане на данъчната декларация (включително разширения) за годината, през която имотът е прехвърлен.
Частично обмяна без данъци
За да бъде напълно без данък, размяната трябва да бъде единствено размяна на подобен имот. В перфектен свят намирането на имот със същата търговска стойност е идеално за размяна на раздел 1031. Трудно е обаче да се намери равен обмен и в много случаи една страна завършва с ритници с допълнителни пари, за да направи сделката справедлива. Това допълнително получено имущество или парични средства са известни като "зареждане" и тази печалба се облага с данък до размера на полученото зареждане.
Когато има ипотека и върху двете имоти, ипотеките са нетирани. Страната, която се отказва от по-голямата ипотека и получава по-малката ипотека, третира излишъка като зареждане.
Долния ред
Увеличеният брой продажби на недвижими имоти от 2010 г. позволи на много хора да получат благоприятно данъчно третиране от федералното правителство. В резултат на това е загубена огромна сума от данъчни приходи. Засега раздел 1031 замяна на недвижими имоти остава. (Както беше обсъдено по-горе, в началото на 2018 г. те бяха премахнати за други видове собственост, като колекционерска стойност, самолети, права на франчайз и тежко оборудване.)
