Какво е подобрение на капитала?
Капиталово подобрение е добавянето на постоянна структурна промяна или възстановяването на някакъв аспект на свойство, който или ще повиши общата стойност на имота, ще удължи полезния му живот или ще го адаптира към нови приложения. Хората, предприятията и градовете могат да направят капиталови подобрения на собствеността, която притежават. В бизнес или общински смисъл този процес може да бъде известен също като капиталови разходи.
Според Службата за вътрешни приходи (IRS), за да отговаря на изискванията, подобен тип подобрение трябва да издържи повече от една година след приключването му. Въпреки че мащабът на подобрение на капитала може да варира, както индивидуалните собственици на жилища, така и собствениците на мащабни имоти правят подобрения на капитала.
Как работи за подобряване на капитала
Подобряването на капитала обикновено увеличава пазарната стойност на даден имот, но може също така да разшири полезността на актива извън неговото текущо състояние.
Публикация на IRS 523 очертава определението за подобрение на капитала. Примерите за подобрения на жилищния капитал включват добавяне на спалня, баня или палуба. Други проекти, одобрени от IRS, включват добавяне на нови вградени уреди, килими или настилки от стена до стени или подобрения на екстериора на дома, като подмяна на прозорците на покрива, сайдинг или буря.
Например, ако човек купи нов бойлер и навес за своя имот, и двамата са прикрепени към къщата, те биха се считали за капиталови подобрения на дома. Пример за подобряване на капитала, базиран на бизнеса, е замяната на HVAC или инсталирането на достъпни функции на американци със Закон за хората с увреждания (ADA) на съществуваща сграда. По подобен начин създаването на нов обществен парк в района на центъра също би се считало за капитално подобрение за един град. В тези сценарии новите допълнения биха направили съответните свойства по-ценни, биха се считали за постоянни допълнения и премахването им би причинило материални щети на имота.
Ключови заведения
- Подобряването на капитала е постоянна структурна промяна или реставрация, която повишава стойността на имота, увеличава полезния му живот или го адаптира за ново използване. IRS дефинира капиталовите подобрения и ги разграничава от ремонти. В допълнение към подобряване на жилището, подобряването на капитала увеличава базисна цена на този дом, което от своя страна намалява размера на всяка облагаема печалба при продажбата му.
Основи за въздействие на капиталовите подобрения
Основата на разходите е първоначалната цена на актив. IRS определя специфични стандарти за подобрение, за да се квалифицира като увеличение на разходите. Основна грижа е, че тя трябва да е налице в момента на продажба на имот. Капиталовото подобрение също трябва да стане част от имота - или да бъде прикрепено толкова трайно към имота -, че премахването му да причини значителни щети или да намали стойността на самия имот.
IRS прави разлика между капиталови подобрения и ремонти. Ремонти или поддръжка не могат да бъдат включени в цената на имота. Ремонтите, които са част от по-мащабен проект, като подмяна на всички прозорци на дома, обаче се считат за капиталови подобрения. Ремонти, които са необходими, за да се поддържа дом в добро състояние, не се включват, ако не добавят стойност към актива. Примерите за такива неквалифицирани ремонти според IRS включват боядисване на стени, фиксиране на течове или подмяна на счупен хардуер.
Капиталови подобрения влияят на капиталовите печалби
В допълнение към подобряването на дома, подобрението на капитала - според IRS - увеличава цената на структурата. Тоест разходите, направени при извършване на подобренията, се добавят към сумата, която собственикът е платил за закупуване или изграждане на имота. Увеличаването на базата на разходите от своя страна намалява размера на облагаемата капиталова печалба при продажба на имота.
Капиталовите печалби от недвижими имоти се държат по различен начин от другите видове капиталови печалби. От 2019 г. собствениците на жилища имат право на освобождаване от капиталова печалба от всяка печалба от продажбата на основно жилище до 250 000 щатски долара, ако са самотни и 500 000 щатски долара, ако са женени и завеждат съвместно. Това изключение има едно важно предупреждение. Собственикът на жилище трябва да е пребивавал в имота поне две от последните пет години преди продажбата.
Освен това, ако печалбата е значително повече от сумите, изброени по-горе, капиталовите подобрения върху цената на разходите могат да бъдат значителни. Много фактори могат да накарат данъкоплатците да нарушат нивата на капиталова печалба от $ 250/500. Те включват, ако собствениците са придобили имота преди много десетилетия и ако местните стойности на недвижимите имоти са се увеличили драстично след покупката.
Да предположим, например, че човек купува дом за 650 000 долара и харчи 50 000 долара за обновяване на кухнята и добавяне на баня. Основата на разходите за дома се увеличава от 650 000 до 700 000 долара. След 10 години собственост и живот в дома, собственикът на дома, който е несемеен и внася данъци като такъв, приключва с продажбата на имота на цена от 975 000 долара. Ако не бяха направени капитални подобрения, облагаемата сума за капиталовата печалба щеше да бъде 75 000 щатски долара, (975 000 долара продажна цена - 650 000 долара покупна цена - 250 000 долара изключване на капиталови печалби.
Въпреки това, тъй като подобрението на капитала увеличи базата на разходите с 50 000 долара, облагаемата сума за капиталовата печалба ще бъде 25 000 долара (975 000 долара - (650 000 долара + 50 000 долара) - 250 000 долара = 25 000 долара).
Пример в реалния живот на подобрение на капитала
Законът за наемите на щата Ню Йорк включва разпоредба, наречена програма за големи капиталови подобрения (MCI). Датираща от 70-те години на миналия век, тя позволява на наемодателите да увеличават наемите, стабилизирани или контролирани под наем до 6% годишно, за да компенсират разходите за големи капиталови подобрения на тези структури. Ъпгрейд на HVAC системата, нови асансьори, обновени общи пространства и други подобрения се отчитат към MCI.
През февруари 2019 г. двама членове на държавния законодател внесоха законопроект за премахване на програмата, като таксата е твърде лесна за собствениците на сгради да злоупотребяват с програмата. Злоупотребата идва, когато тези безскрупулни хазяи подават надути или изфабрикувани искания за разходи. Потенциал за отстраняване на измами, програмата MCI по своята същност е несправедлива, твърдят някои критици. Тези дистрактори казват, че подобряването на капитала е еднократен разход за наемодател, но увеличението на наема е текущ разход за наемател.
