ОПРЕДЕЛЕНИЕ на дисконтиран паричен поток след данъчно облагане
Методът на дисконтираните парични потоци след данъчно облагане е подход за оценка на инвестицията чрез оценка на количеството генерирани пари и като се вземат предвид цената на капитала и пределната данъчна ставка на инвеститора. Дисконтираният паричен поток след данъчно облагане е подобен на простия дисконтиран паричен поток (DCF), но данъчните последици също се вземат под внимание.
РАЗГЛЕЖДАНЕ НАДОЛУ дисконтиран паричен поток след данъци
Подходът на дисконтираните парични потоци след данъчно облагане се използва най-вече при оценяване на недвижими имоти, за да се определи дали даден имот вероятно ще бъде добра инвестиция. Инвеститорите трябва да вземат предвид амортизацията, данъчната група на предприятието, което ще притежава имота, и всички лихвени плащания, когато използват този метод на оценка. Това е изчисление на нетния паричен поток от имот, след като всяка година са били включени данъци и разходи за финансиране. Паричният поток се дисконтира с необходимата норма на възвръщаемост на инвеститора, за да се намери настоящата стойност на паричните потоци след данъци. Ако настоящата стойност на паричния поток след данъци е по-висока от цената на инвестицията, тогава инвестицията може да си струва да се вземе.
Тъй като дисконтираният паричен поток след данъци се изчислява след облагане с данъци, амортизацията, въпреки че не е действителен паричен поток, трябва да се използва за определяне на данъчната такса. Амортизацията е безкасов разход, който намалява данъците и увеличава паричния поток. Обикновено се изважда от нетния оперативен доход за получаване на нетния доход след облагане и след това се добавя обратно, за да отразява положителното въздействие, което оказва върху паричния поток след данъци.
Тъй като има много различни методи за оценка на инвестициите в недвижими имоти и всеки метод има своите недостатъци, инвеститорите не трябва да разчитат само на дисконтираните парични потоци след данъци, за да вземат решение. За да разгледате стойността на имота от множество гледни точки, можете да използвате и други методи за оценка на недвижими имоти, като подход на разходите, подход за сравнение на продажбите (SCA), подход на доходите.
Дисконтираният паричен поток след данъчно облагане може да се използва за изчисляване на индекса на рентабилността, съотношение, което оценява връзката между разходите и ползите от предложен проект или инвестиция. Индексът на рентабилност или съотношението полза / разходи се изчислява чрез разделяне на настоящата стойност на дисконтирания паричен поток след данъци на стойността на инвестицията. Правилото гласи, че проект със съотношение на индекс на рентабилност, равен или по-голям от единица, е потенциална изгодна възможност за инвестиция. С други думи, ако настоящата стойност на паричния поток след данъци е равна или по-висока от цената на проекта, проектът може да си струва да се предприеме.
Дисконтираният паричен поток след данъчно облагане също се използва за изчисляване на простия период на изплащане и дисконтиран период на изплащане на дадена инвестиция, което позволява на инвеститора да определи продължителността на времето, необходимо за даден проект за възстановяване на първоначалната сума, инвестирана в него.
