първи

Съдържание

• Предимство за първи път Homebuyer
• Помислете за тези преди да купите
• Процесът на закупуване
• Съвети за нови собственици на жилища
• Долния ред

Закупуването на дом може да бъде предизвикателство за първокласник. В крайна сметка има толкова много стъпки, задачи и изисквания и може да се притеснявате да направите скъпа грешка. Но купувачите за първи път всъщност се радват на някои специални предимства, създадени за насърчаване на нови участници на пазара на недвижими имоти. За да демистифицирате процеса, така че да извлечете максимума от покупката си, ето развалянето на това, което трябва да вземете предвид, преди да купите, и какво можете да очаквате от самия процес на покупка, плюс съвети за улесняване на живота, след като купите първия си дом,

Ключови заведения

• Първоначалните купувачи на жилища, както е дефинирано от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ, могат да получат помощ от държавни програми, данъчни облекчения и отпуснати от федерални заеми. Преди да започнете да търсите, помислете за вида на жилището, което ще обслужва вашите нужди, какво искате може да си позволи, колко финансиране можете да осигурите и кой ще ви помогне да извършите търсенето си. Купуването на дом включва намиране на имота, осигуряване на финансиране, правене на оферта, инспекция на дома и приключване на покупката. След като сте се преместили в, важно е да поддържате дома си, а също и да запазвате спестявания.

Предимство за домашния купувач за първи път

Купуването на дом все още се счита за ключов аспект на американската мечта. Като купувач за първи път имате достъп до държавни програми, данъчни облекчения и кредити, поддържани от федерално ниво, ако нямате обичайния минимален авансово плащане - в идеалния случай 20% от покупната цена за конвенционален заем - или сте член на определена група (вижте Важното описание по-долу). И може да се квалифицирате като купувач за първи път, дори ако не сте новак.

Според първоначалния купувач на жилища, според Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ (HUD), е човек, който отговаря на някое от следните условия:

• Физическо лице, което не е притежавало основно жилище от три години. Ако сте притежавали дом, но съпругът ви не го има, тогава можете да закупите място заедно като купувачи за първи път. Самотен родител, който е притежавал дом само с бивш съпруг, докато е женен. Разселен домашен производител, който е собственик само на съпруг. Лице, което е притежавало само основно жилище, което не е трайно прикрепено към постоянна фондация в съответствие с приложимите разпоредби. Лице, което е притежавало само имот, който не е бил в съответствие с държавните, местни или моделни строителни норми - и който не може да бъде приведено в съответствие за по-малко от разходите за изграждане на постоянна конструкция.

Най-добри съвети за закупуване на вашия първи дом

6 въпроса, които трябва да разгледате преди да купите

Първата ви стъпка е да определите какви са вашите дългосрочни цели и как собствеността на дома отговаря на тези цели. Може би просто търсите да превърнете всички онези „пропилени“ плащания на наеми в ипотечни плащания, които ви дават нещо осезаемо: собствен капитал. Или може би виждате собствеността на дома като знак за независимост и се наслаждавате на идеята да бъдете свой собственик. Купуването на дом също може да бъде добра инвестиция. Стесняване на вашите цели за собственост с голяма картина ще ви насочи в правилната посока. Ето шест въпроса за разглеждане.

1. Как е вашето финансово здраве?

Преди да кликнете върху страници на онлайн обяви или да се влюбите в дома на мечтата си, направете сериозен одит на вашите финанси. Трябва да сте подготвени както за покупката, така и за текущите разходи на дома. Резултатът от този одит ще ви каже дали сте готови да предприемете тази голяма стъпка или трябва да направите повече, за да се подготвите. Следвай тези стъпки:

Погледнете вашите спестявания. Дори не обмисляйте да купувате дом, преди да имате спешна спестовна сметка с три до шест месеца разходи за живот. Когато купувате жилище, ще има значителни авансови разходи, включително първоначалното плащане и разходите за закриване. Имате нужда от пари, заложени не само за тези разходи, но и за спешния ви фонд. Кредиторите ще го изискват.

Едно от най-големите предизвикателства е да запазите спестяванията си в достъпно, сравнително безопасно превозно средство, което все още осигурява възвръщаемост, така че да сте в крак с инфлацията.

• Ако имате една до три години, за да реализирате целта си, сертификат за депозит може да бъде добър избор. Това няма да ви направи богат, но и вие няма да загубите пари (освен ако не бъдете ударени с наказание за теглене на пари рано). Същата идея може да се приложи за закупуване на краткосрочен портфейл на облигации или фиксиран доход, който ще ви даде известен растеж, но и ще ви предпази от бурния характер на фондовите пазари. Ако имате шест месеца до една година, дръжте парите ликвидни. Високодоходната спестовна сметка може да бъде най-добрият вариант. Уверете се, че е FDIC застрахован (повечето банки са), така че ако банката отиде под вас, все пак ще имате достъп до парите си до $ 250 000.

Прегледайте разходите си. Трябва да знаете точно колко харчите всеки месец - и къде отива. Това изчисление ще ви каже колко можете да разпределите за ипотечно плащане. Уверете се, че отчитате всичко - комунални услуги, храна, поддръжка на автомобили и плащания, студентски дълг, дрехи, детски дейности, забавления, спестявания при пенсиониране, редовни спестявания и всякакви други вещи.

Проверете кредита си. Като цяло, за да се класирате за жилищен заем, ще ви е необходим добър кредит, история на плащането на сметките навреме и максимално съотношение дълг / доход (DTI) от 43%. Кредиторите в наши дни обикновено предпочитат да ограничат разходите за жилищно настаняване (главница, лихва, данъци и застраховки на собствениците на жилища) до около 30% от месечния брутен доход на кредитополучателите, въпреки че тази цифра може да варира значително в зависимост от местния пазар на недвижими имоти.

2. Кой тип дом ще отговаря най-добре на вашите нужди?

Имате редица възможности при закупуване на жилищен имот: традиционен еднофамилен дом, дуплекс, градска къща, апартамент, кооперация или многофамилна сграда с две до четири единици. Всяка опция има своите плюсове и минуси, в зависимост от целите на собствеността ви, така че трябва да решите кой тип имот ще ви помогне да постигнете тези цели. Можете да спестите от покупната цена в която и да е категория, като изберете горната част на фиксатора, но бъдете предупредени: Времето, капиталът на потта и парите, необходими за превръщането на горната част на фиксатора в дома ви на мечта, може да са много повече, отколкото сте се пазарили. за.

3. Кои специфични характеристики искате да имате в идеалния си дом?

Макар че е добре да запазите известна гъвкавост в този списък, вие правите може би най-голямата покупка в живота си и заслужавате тази покупка да отговаря както на вашите нужди, така и на желания колкото е възможно по-близо. Списъкът ви трябва да включва основни желания като размер и квартал, чак до по-малки детайли като оформлението на банята и кухнята, снабдена с трайни уреди.

4. Колко ипотека отговаряте на условията?

Преди да започнете да пазарувате, важно е да добиете представа колко кредитор ще ви даде да закупите първия си дом. Може да си мислите, че можете да си позволите дом за 300 000 долара, но кредиторите може да мислят, че сте добри само за 200 000 долара въз основа на фактори като колко друг дълг имате, месечния си доход и колко дълго сте на текущата си работа. Освен това много брокери няма да прекарват време с клиенти, които не са изяснили колко могат да си позволят да харчат.

Не забравяйте да получите предварително одобрение за заем, преди да пуснете оферта за жилище: В много случаи продавачите дори няма да забавляват оферта, която не е придружена с предварително одобрение на ипотека. Това правите, като кандидатствате за ипотека и попълвате необходимите документи. Изгодно е да пазарувате наоколо за заемодател и да сравнявате лихвите и таксите с помощта на инструмент като калкулатор на ипотека или търсения с Google.

5. Колко жилища всъщност можете да си позволите?

Понякога банката ще ви даде заем за повече къща, отколкото наистина искате да платите. Само защото една банка казва, че ще ви отпусне 300 000 долара, не означава, че всъщност трябва да заемате толкова много. Много купувачи за първи път правят тази грешка и завършват „бедни от къщи“ с малко остатък, след като правят месечното си ипотечно плащане, за да покрият други разходи, като дрехи, комунални услуги, ваканции, забавления или дори храна.

Взимайки решение колко голям заем да вземете всъщност, ще искате да разгледате общите разходи на къщата, а не само месечното плащане. Помислете колко високи са данъците върху имота в избрания от вас квартал, колко ще струва застраховката на собствениците на жилища, колко очаквате разходите за поддръжка или подобряване на къщата и колко ще са разходите ви за затваряне.

6. Кой ще ви помогне да намерите дом и ще ви преведе през покупката?

Агентът за недвижими имоти ще ви помогне да намерите домове, които отговарят на вашите нужди и са в ценовия ви диапазон, след което да се срещнете с вас, за да ги видите. След като сте избрали дом за закупуване, тези професионалисти могат да ви помогнат в договарянето на целия процес на покупка, включително да направите оферта, да получите заем и да попълните документи. Добрата експертиза на агента за недвижими имоти може да ви предпази от всякакви клопки, които бихте могли да срещнете по време на процеса. Повечето агенти получават комисионна, платена от постъпленията на продавача.

01:34

Кредити за домашни купувачи за първи път

Процесът на закупуване

Сега, след като сте решили да се потопите, нека да проучим какво можете да очаквате от самия процес на закупуване на дома. Това може да е хаотично време, когато офертите и контрафанзите летят яростно, но ако сте подготвени за караницата (и документите), можете да преминете през процеса с неприкосновеност. Ето основната прогресия, която можете да очаквате:

Намерете дом

Не забравяйте да се възползвате от всички налични опции за намиране на домове на пазара, включително да използвате вашия агент за недвижими имоти, да търсите онлайн обяви и да обикаляте кварталите, които ви интересуват в търсене на знаци за продажба. Поставете и някои приятели на семейството си с вашите приятели, семейство и бизнес контакти. Никога не знаеш откъде може да дойде добра справка или олово за жилище.

След като сериозно пазарувате дом, не влизайте в отворена къща, без да имате агент (или поне сте готови да изхвърлите името на някой, с когото уж работите). Можете да видите как може да не работи във ваш интерес да започнете да се занимавате с представител на продавача, преди да се свържете с някой от вашите собствени.

Ако сте на бюджет, потърсете домове, чийто пълен потенциал все още не е реализиран. Дори ако не можете да си позволите да замените отвратителния тапет в банята сега, може да сте готови да живеете с него известно време в замяна на това да влезете в място, което можете да си позволите. Ако домът отговаря на вашите нужди по отношение на големите неща, които са трудни за промяна, като местоположение и размер, не позволявайте физическите несъвършенства да ви отклонят. Първоначалните купувачи на жилища трябва да търсят къща, на която могат да добавят стойност, тъй като това гарантира по-голям капитал, който да им помогне да изкачат стълбата на имотите.

Обмислете възможностите си за финансиране и сигурно финансиране

За първи път купувачите на жилища имат голямо разнообразие от възможности да им помогнат да влязат в дом - както тези, които са достъпни за всеки купувач, включително ипотеките, обезпечени с Федерална агенция за жилищно настаняване (FHA), и тези, насочени специално към новаците. Много програми за първи път за домашни купувачи предлагат минимални авансови плащания от 3% до 5% (спрямо стандартните 20%), а някои от тях изобщо не изискват авансово плащане. Не забравяйте да разгледате или помислите:

• Списък с ресурси на HUD Въпреки че самата правителствена агенция не предоставя безвъзмездни помощи директно на физически лица, тя отпуска средства, предназначени за купувачи за първи път, на организации със статут на освободени от данъци IRS. На уебсайта на HUD има подробности. FHA (и нейната програма за заем) е част от HUD. Вашият IRA. Всеки купувач за първи път може да изтегли до 10 000 долара от индивидуалния си традиционен IRA или Roth IRA, без да плаща 10% неустойка за предсрочно изтегляне (но все пак ще плащате данъци, ако използвате традиционна IRA). Това означава, че двойка може да изтегли максимум 20 000 долара (10 000 долара от всеки акаунт), които да използва за покупка на първи дом. Просто знайте, че ако не върнете парите в рамките на 120 дни - а вие сте под 59½ - това подлежи на 10% неустойка. Освен това ще дължите данъци върху дохода при тегленето (ите). Програмите на вашата държава. Много щати, включително Илинойс, Охайо и Вашингтон, предлагат финансова помощ с авансови плащания и разходи за затваряне, както и с разходи за възстановяване или подобряване на имот за първоначалните купувачи на жилища, които отговарят на изискванията. Обикновено допустимостта в тези програми се основава на доходите и често на размера на покупната цена на имота. Възможности за индианци. Купувачите на американски корен могат да кандидатстват за заем от раздел 184. Този заем изисква 1, 5% заем за предварителен гаранция и 2, 25% авансово плащане при кредити над 50 000 долара (за кредити под тази сума е 1, 24%). Заемите от раздел 184 могат да се използват само за еднофамилни домове (от една до четири жилища) и за първични жилища.

Не бъдете обвързани с лоялността към настоящата си финансова институция, когато търсите предварително одобрение или търсене на ипотека: Пазарувайте наоколо, дори ако сте отговаряли само на един вид заем. Таксите могат да бъдат изненадващо разнообразни. Заемът от FHA например може да има различни такси в зависимост от това дали кандидатствате за заем чрез местна банка, кредитен съюз, ипотечен банкер, голяма банка или ипотечен брокер. Ипотечните лихвени проценти, които, разбира се, оказват голямо влияние върху общата цена, която плащате за вашия дом, също могат да варират.

След като се установите на кредитор и кандидатствате, кредиторът ще провери цялата предоставена финансова информация (проверка на кредитните резултати, проверка на информация за заетостта, изчисляване на DTI и т.н.). Кредиторът може предварително да одобри кредитополучателя за определена сума. Имайте предвид, че дори да сте били предварително одобрени за ипотека, заемът ви може да пропадне в последния момент, ако направите нещо, което да промени кредитния ви рейтинг, например финансиране на покупка на кола.

Някои власти също препоръчват да има резервен кредитор. Квалифицирането за заем не е гаранция, че заемът ви в крайна сметка ще бъде финансиран: Насоките за поемане могат да се изместят, анализът на риска на кредитора може да се промени и пазарите на инвеститорите могат да се променят. Клиентите могат да подпишат документи за заем и дескрипция и след това да бъдат уведомени 24 до 48 часа преди приключването, че кредиторът е замразил финансирането по тяхната програма за заем. Наличието на втори кредитор, който вече ви е квалифицирал за ипотека, ви дава алтернативен начин да поддържате процеса или по-близо до графика.

Направете оферта

Вашият агент по недвижими имоти ще ви помогне да решите колко пари искате да предложите за къщата, заедно с всички условия, които искате да поискате. След това вашият агент ще представи офертата на агента на продавача; продавачът или ще приеме вашата оферта, или ще издаде контрафайл. След това можете да приемете или да продължите да се връщате напред и назад, докато или не постигнете сделка или не решите да я извикате.

Преди да изпратите офертата си, разгледайте още веднъж бюджета си. Този път, фактор за очакваните разходи за затваряне (които могат да възлизат от 2% до 5% от покупната цена), разходи за пътувания и всички необходими незабавни ремонти и задължителни уреди, преди да можете да се придвижите. Помислете напред: Лесно е да бъдете в засада от по-високи или неочаквани комунални услуги и други разходи, ако се местите от наем в по-голямо жилище. Можете да поискате сметки за енергия от последните 12 месеца, например, за да добиете представа за средните месечни разходи.

Когато преглеждате бюджета си, не пренебрегвайте скритите разходи, като инспекцията на дома, застраховката на жилището, данъците върху имотите и таксите за асоцииране на собствениците на жилища.

Инспектирайте дома

Дори ако домът, който планирате да закупите, изглежда безупречен, няма заместител на обучен специалист да направи домашна проверка на имота за качеството, безопасността и цялостното състояние на потенциалния ви нов дом. Не искате да се забивате с парична яма или с главоболие от извършването на много неочаквани ремонти. Ако домашната проверка разкрие сериозни дефекти, които продавачът не е разкрил, обикновено ще можете да отмените офертата си и да си върнете депозита. Като алтернатива можете да договаряте продавачът да направи ремонта или да намали продажната цена.

Затворете - или продължете напред

Ако сте в състояние да сключите сделка с продавача или още по-добре, ако проверката не разкри значителни проблеми, трябва да сте готови да приключите. Затварянето по принцип включва подписване на тона документи за много кратък период от време, като същевременно се молим да не изпадне нищо в последния момент.

Нещата, с които ще се занимавате и плащате в последните етапи на покупката си, може да включват извършване на оценка на дома (ипотечните компании изискват това, за да защитят интереса си към къщата), извършвайки търсене на заглавие, за да сте сигурни, че никой друг освен този продавачът има иск към имота, получаване на частна ипотечна застраховка или изплащане на заем, ако авансовото плащане е по-малко от 20% и попълване на ипотечна документация. Други разходи за затваряне могат да включват такси за генериране на заем, застраховка за собственост, проучвания, данъци и такси за кредитни отчети.

Поздравления, Нов собственик на дома! Сега какво?

Подписали сте документите, платили хамалите и новото място започва да се чувства като у дома си. Играта приключи, нали? Не точно. Разходите за собственост на жилището надхвърлят първоначалните плащания и месечните ипотечни плащания. Нека сега да разгледаме няколко последни съвета, за да направим живота като нов собственик на дома по-забавен и сигурен.

Продължавайте да спестявате

Със собствеността на жилището възникват големи неочаквани разходи, като подмяна на покрива или получаване на нов бойлер. Стартирайте спешен фонд за вашия дом, за да не бъдете уловени извън охраната, когато тези разходи неизбежно възникнат.

Редовна поддръжка

С голямото количество пари, което влагате в дома си, ще искате да се погрижите да се грижите отлично за него. Редовната поддръжка може да намали разходите за ремонт, като позволи да се отстранят проблемите, когато те са малки и управляеми.

Игнорирайте пазара на жилища

Няма значение какво си струва вашият дом във всеки даден момент, освен момента, в който го продавате. Възможността да избирате, когато продавате дома си, вместо да бъдете принуждавани да го продавате поради преместване на работа или финансови затруднения, ще бъде най-големият фактор за това дали ще видите солидна печалба от вашата инвестиция.

Не разчитайте на продажбата на вашия дом, за да финансирате пенсията си

Въпреки че сте собственик на жилище, трябва да направите всичко възможно, за да запишете максимума в пенсионните си спестовни сметки всяка година. Въпреки че може да изглежда трудно да се повярва на всеки, който е наблюдавал богатствата, които някои хора са направили по време на жилищния балон, не е задължително да извършите убийство, когато продавате къщата си. Ако искате да гледате на дома си като на източник на богатство при пенсиониране, след като изплатите ипотеката си, помислете за парите, които харчите за месечни плащания, като източник на финансиране за прехраната ви и медицински разходи при пенсиониране. Също така, пенсионерите често искат да останат на място (въпреки всички статии, които виждате за намаляване или намаляване на пенсията в екзотични местности).

Долния ред

Този преглед трябва да ви помогне да се насочите към пътя към попълване на пропуски в знанията за купуване на дома. Не забравяйте, че колкото повече се обучавате предварително за процеса, толкова по-малко стресиращ ще бъде той, и по-голяма е вероятността да получите къщата, която искате, за цена, която можете да си позволите. Когато приключите, ще имате увереността, която идва от успешното договаряне на важна стъпка в живота ви.