Какво е мело-роос?
Mello-Roos е ad hoc данъчен квартал в Калифорния, създаден за финансиране на инфраструктурен проект. Област може да бъде създадена само с одобрението на две трети от избирателите и позволява специален данък да се изчислява на жителите му. Законът на държавата, позволяващ подобни области, е приложен през 1982 г. като начин местните власти да заобиколят ограничението на държавата от увеличението на данъка върху собствеността от 1978 г.
Законът за данъците Мело-Роос остава спорен. Известно е, че калифорнийските разработчици рекламират новопостроените си къщи като "Не Мело-Роос!"
Разбиране на Мело-Роос
Област за обществени услуги на Mello-Roos (CFD) може да бъде създаден от град, окръг или училищен район.
Мело-роос позволява на местната областна или градска управа или училищен район да продава облигации, за да финансира конкретен проект или услуга. Проектите, разрешени съгласно закона на Калифорния, варират от подобрения на инфраструктурата до полицията и пожарните служби, училищата, парковете и детските заведения.
Ключови заведения
- Mello-Roos е специален район за оценка на данъците, създаден в Калифорния за финансиране на местната инфраструктура или услуги. Данъкът се прилага само за жителите на квартала, които се възползват от проекта. пари за местни проекти, въпреки ограниченията на предложение 13 ограничения за данък върху имотите.
Данъчната оценка може да бъде начислена, докато облигационният дълг, емитиран за областта, не бъде погасен изцяло с лихва.
Произходът на мело-роуса
Данъкът Mello-Roos е кръстен на спонсорите на закона, сенатора на щата Калифорния Хенри Мело и държавния депутат Майк Роос.
Законопроектът им беше решение за предложение 13. Това изменение от 1978 г. на Конституцията на Калифорния ограничава данъците върху собствеността до 1% от оценената стойност и ограничава процента на увеличение при оценката до 2% годишно.
Риелторите трябва да информират потенциалните купувачи, ако жилището е в квартал на общността на Мело-Роос.
Данъкът Mello-Roos се изчислява спрямо земята, но не се основава на оценената стойност на имота. Това е начинът, по който става около ограничението, наложено от предложение 13.
Днес Mello-Roos най-често се използва за създаване на инфраструктура или услуги за поддръжка в и около нови разработки. Той също така предоставя начин за подобрения в по-старите и по-малко заможните квартали, които вече не внасят достатъчно данъци върху собствеността, за да покрият основните услуги.
Плюсовете и минусите на Mello-Roos
Привържениците на закона за Мело-Роос казват, че прави възможно ново строителство на жилища и с по-ниска цена за евентуалните купувачи. Предприемач, планиращ голяма нова общност, може или да плати с цената на финансиране на нова инфраструктура в и около общността или да поеме разходите чрез повишаване на цените на домовете.
Противниците посочват добавената данъчна тежест и потенциалните трудности при продажбата на жилище, което е свързано със специална данъчна оценка.
Мело-роосовите данъци обикновено не се приспадат от федералните данъци, тъй като не отговарят на изискванията на IRS за приспадане.
Фин печат върху Мело-Роос
Облигацията, емитирана от CFD, се счита за залог срещу собственост и неплащането на данъка може бързо да доведе до възбрана, тъй като районите в Mello-Roos са обект на ускорени закони за възбрана.
Законодателите са длъжни по закон да информират потенциалните купувачи, ако едно жилище е в CFD и по този начин подлежи на специална данъчна оценка.
Мело-роосовите данъци обикновено са посочени като договорена покупка в годишната данъчна сметка на имота, въпреки че понякога районът ще изпраща собствениците на жилища отделна сметка. Окръжните оценители поддържат записи на районите на Мело-Роос.
