Какво е преработка на ипотека?
Преработката на ипотека - наричана още преработка на заем - е функция в някои видове ипотеки, при които останалите плащания се преизчисляват въз основа на нов график за амортизация. По време на преработка на ипотека, кредитополучателят плаща голяма сума към главницата си и ипотеката им след това се преизчислява въз основа на новия баланс. Някои ипотеки имат планирана дата за преработка, която е датата, когато кредиторът ще изчисли нов график за амортизация въз основа на оставащия основен баланс и срока на ипотеката.
Ключови заведения
- Преработка на ипотека или преработка на заем е, когато кредитополучателят плаща голяма сума към главницата на ипотеката си, в резултат на което кредиторът преизчислява кредита въз основа на новия баланс. Когато кредиторът преизчисли заема, те ще създадат нов график за амортизация. таблица на плащанията по заем, показваща главницата и лихвите, която включва всяко плащане, докато заемът не бъде изплатен изцяло. Основната полза за кредитополучателя от преработване на ипотека е възможността за намаляване на месечните плащания. ARM) често имат клауза за преработка на ипотека като част от договора за заем.
Как работи преработката на ипотека
За кредитополучателя основната полза от преработката на ипотека е намаляването на месечните плащания. Преработката също така намалява размера на лихвата, която кредитополучателят ще плаща през живота на заема. Той може да бъде и по-удобен вариант от рефинансирането. С рефинансиране вие замествате текущата си ипотека с нова ипотечна заемка, която може да бъде скъпа и зависи от кредитното ви състояние. Преработката на ипотека не включва проверка на кредита и продължава с първоначалната ипотека.
От друга страна, рефинансирането на ипотека означава изплащане на съществуващия заем и замяната му с нов. Има много причини, поради които собствениците на жилища рефинансират.
- Възможността за получаване на по-ниска лихва. За съкращаване на срока на ипотеката им. Желанието за конвертиране от ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) в ипотека с фиксиран лихвен процент или обратно. голяма покупка. Желанието за консолидиране на дълга.
За разлика от рефинансирането на ипотека, преработката на ипотека няма да понижи лихвения процент по вашата ипотека.
Видове ипотеки, които могат да бъдат преработени
Отрицателни амортизационни заеми
Преработката на ипотека може да бъде записана в условията на заема и е свързана с отрицателен амортизационен заем. Отрицателно амортизиращият заем има структура на плащане, която позволява планирано плащане, което е по-малко от лихвения заем. Когато плащането е по-малко от таксата за лихвата по това време, то създава разсрочена лихва. Размерът на отсрочената лихва се добавя към основния баланс на заема, което води до ситуация, при която дължимата главница се увеличава с течение на времето, вместо да намалява.
Поради тази увеличаваща се главница, отрицателните амортизационни ипотеки изискват заемът да бъде преработен в определен момент, така че да бъде изплатен до края на предвидения срок. Освен това отрицателните амортизационни ипотеки имат задействания, които могат да причинят непланирано преработване. Например, ако основният баланс на заема достигне зададен лимит чрез отрицателна амортизация, се задейства преработка на ипотеката.
Опция ипотеки с регулируема ставка (опция ARM)
Негативните амортизационни ипотеки са известни също като ипотека с възможност за плащане с възможност за плащане (Option ARM). Тези ипотечни кредити дават на кредитополучателите опции, които включват изплащане на цялата главница и лихва или плащане само на част от лихвата. Въпреки че изборът, предлаган с опция ARM, позволява по-голяма гъвкавост при плащанията, кредитополучателят може лесно да се окаже с по-дългосрочен дълг от преди. Както и при други ипотеки с регулируеми лихви, съществува възможността лихвените проценти да се променят драстично и бързо въз основа на пазара.
Пример за преработка на ипотека
Дори ако ипотеката не включва опция за преработка, можете да се обърнете към кредитора си, за да видите дали преработката на ипотека ще ви е от полза. Преработката на заем може да намали месечните Ви плащания. Като платите еднократна сума и преработите ипотеката си, можете да намалите разходите за жилище; като има предвид, че ако изпратите еднократна сума без преработка, намалявате баланса си, но месечните плащания ще останат същите.
Като пример имате 500 000 долара 30-годишна ипотека с фиксирана лихва с 4% лихва. Вашите комбинирани лихви и главница са 2338 долара на месец. След пет години получавате еднократна еднократна сума от 375 000 долара. Ако обаче решите да използвате тази еднократна сума, за да изплатите ипотеката, без да преработвате ипотеката, ще продължите да плащате 2338 долара на месец. Ако преработите заема през останалите 25 години от ипотеката, месечното плащане ще спадне до $ 1507.
