Единични срещу двойни срещу тройни нетни лизинги: преглед
Нетният лизинг е лизинг на недвижими имоти, при който наемател заплаща един или повече допълнителни разходи. Те обикновено включват данъци върху собствеността, премии за застраховане на имоти или разходи за поддръжка и често се използват в търговски недвижими имоти. Има три основни типа нетни лизингови договори: Единичен, двоен и троен нетен лизинг.
Единичен нетен лизинг изисква наемателят да плаща освен данъците върху имота само имуществените данъци. С двоен нетен лизинг наемателят плаща наем плюс данъци върху имота, както и застрахователни премии. Троен нетен лизинг, известен още като NNN или нетен нетен нетен лизинг, изисква наемателят да плаща наем плюс и трите допълнителни разходи.
Наемите обикновено са по-ниски с нетни лизингови договори в сравнение с традиционните лизингови договори - колкото повече разходи трябва да поеме наемателят, толкова по-ниската база наема таксите за наемодател. Но тройните нетни лизинги обикновено са облигационни договори, което означава, че наемател не може да отстъпи, тъй като разходите - особено разходите за поддръжка - могат да бъдат по-високи.
Единични нетни лизинги
Единичните нетни лизинги, които често се наричат Net или N лизинг, не са толкова често срещани в наемния свят. В лизинг като този, наемодателят прехвърля минимален риск на наемателя, който плаща данъците върху имота. Това означава, че всеки друг разход - като застраховка, поддръжка и ремонт и комунални услуги - е отговорност на наемодателя. Наемодателят е отговорен и за всяка поддръжка и / или ремонт, които трябва да бъдат извършени по време на лизинговия договор в имота.
Наемателите при един нетен лизинг в крайна сметка плащат малко по-нисък наем, отколкото при стандартен лизинг, заради добавената цена на данъка върху собствеността. Но по-високото плащане за наем не облекчава отговорността на наемодателя за поддържането на актуалните разходи. Например, наемател може да пропусне или да направи забавени плащания към общината, което означава, че наемодателят е на куката за тях. Това може да доведе до глоби и / или допълнителни такси. Ето защо повечето наемодатели включват имуществените данъци в наемните плащания. Те предпочитат плащането да премине през тях, така че да знаят, че данъците се плащат навреме и в правилната сума.
Двойни нетни лизинги
Двойните нетни лизинги са особено популярни в търговските недвижими имоти. В лизинг като този, наемателят плаща данъци имущество и застрахователни премии в допълнение към наема. Базовият наем, който се плаща за самото пространство, обикновено е по-нисък поради допълнителните разходи, които наемателят трябва да поеме. Всички разходи за поддръжка, от друга страна, остават отговорност на наемодателя, който плаща за тях директно.
В по-големи търговски разработки с повече от едно пространство, достъпно за наемане, като например търговски центрове и обширни офисни комплекси, наемателите могат да имат квадратни кадри, отколкото техните съседи. Така наемодателите обикновено разпределят данъците и застрахователните разходи на наемателите пропорционално въз основа на количеството наето пространство.
Подобно на единния нетен лизинг, наемодателите трябва да прехвърлят допълнителните плащания към тях, за да могат да ги плащат на общината и застрахователната компания. Въпреки че наемът на наемателя включва тези плащания, името на наемодателя е в данъчната и осигурителната сметка, което означава, че той в крайна сметка носи отговорност. Като наложи наемателят да плаща тези разходи директно на него, наемодателят може да избегне проблемите, свързани със забавени или пропуснати плащания от наематели, което може да доведе до допълнителни такси.
Двойни нетни лизинги, които се наричат също нетни или NN лизинги,
Троен нетен лизинг
Тройният нетен лизинг освобождава наемодателя от най-големия риск от всеки нетен лизинг. Това означава, че дори разходите за структурна поддръжка и ремонти трябва да се плащат от наемателя в допълнение към наема, данъците върху имотите и застрахователните премии. Тъй като тези допълнителни разходи се прехвърлят на наемателя, наемодателят обикновено начислява по-ниска база наем.
Когато разходите за поддръжка са по-високи от очакваните, наемателите при троен нетен лизинг често се опитват да излязат от лизинговите си договори или да получат концесии за наем. За да избегнат това да се случи, много от наемодателите предпочитат да използват облигационен нетен лизинг. Това е един вид троен нетен лизинг, който не може да бъде прекратен преди изтичането му. Освен това размерът на наема не може да бъде променян по някаква причина, включително неочаквани и значителни увеличения на спомагателните разходи.
Наемодателите може да предпочетат да използват облигационен нетен лизинг, тъй като наемателите могат да се опитат да излязат от скъп троен нетен лизинг.
Тройните нетни лизингови договори могат да увеличат оперативните разходи на наемателя и могат да са на куката за приспадане по застрахователните полици, а също така могат да бъдат отговорни за щети върху имуществото, които не са покрити от застрахователната компания.
Повечето троен нетен лизинг са дългосрочни лизингови договори, които продължават повече от 10 години и обикновено включват отстъпки за увеличение на наемите. Те също се наричат нет-нето-нето или NNN лизинг в индустрията за недвижими имоти. (За свързаното четене, вижте: Какви видове недвижими имоти използват лизинг с тройна нета (NNN)?)
Ключови заведения
- Нетните лизингови договори включват наематели, които плащат един или повече допълнителни разходи в индустрията на търговски недвижими имоти. При единичен нетен лизинг наемателят плаща по-нисък базов наем в допълнение към данъците върху имотите. Двойният нетен лизинг включва данъци върху имота и застрахователни премии с основния наем. Тройният нетен лизинг включва данъци върху имотите, застраховки и разходи за поддръжка плюс основен наем. Наемателите могат да се опитат да излязат от троен нетен лизинг поради високите разходи, свързани с тях, така че наемодателите обикновено използват облигационен нетен лизинг.
Специални съображения
При сключване на всякакъв вид лизинг наемателят трябва да вземе предвид, че плащанията им за наем, независимо дали включват допълнителни разходи или бележка, могат да се увеличат. Наемодател може да увеличи наема поради законни увеличения, разрешени от местните власти. Но наемът може да се увеличи и поради преоценки на данъка върху собствеността или увеличаване на застрахователните премии.
Но има алтернативи. Ако им бъде дадена възможност, наемателите може да искат да обмислят подписване на брутен лизинг, който начислява фиксирана наемна ставка. Тази сума покрива таксата за пространството, както и всички допълнителни разходи, които идват заедно с него. Следователно наемодателят запазва отговорността за плащането на данъци върху собствеността, застрахователни премии и разходи за поддръжка. Той покрива тези разходи, като ги влага в наема, който таксува наемателя си.
Например, ако годишният наем е 10 000 долара и той прецени, че допълнителните разходи са 3000 долара, ефективният наем, който той начислява на наемателя, е 13 000 долара годишно. Докато традиционните лизингови договори са по-често срещани от нетните лизинги, те представляват по-голям риск за наемодателя, който трябва да поеме всяко неочаквано увеличение на допълнителните разходи. Ето защо някои наемодатели предпочитат да използват вид нетен лизинг, прехвърляйки част или целия този риск върху наемателя.
