Инвестирането в недвижими имоти изглежда като страхотна идея на хартия. Просто купувате място в хубав район, намирате наематели и пускате пари в наличност - нали? Е, всъщност има някои въпроси, които трябва да вземете предвид, преди да купите имот и да поставите реклама „под наем“ на тревата и във вестника (или онлайн). Тук ние предоставяме прекратяване на плюсовете и минусите на притежаване на имот под наем и ви даваме няколко съвета как да превърнете печалба като наемодател.
Съвети за бъдещия хазяин
Предимства на недвижимите имоти под наем
Много хора, които се чувстват неудобно да инвестират във финансови инструменти, не се притесняват да инвестират в недвижими имоти, тъй като това е материален актив. Това е психологическо разграничение, тъй като лошият запас и лошият имот под наем са еднакво способни да губят пари. Това каза предимствата, които се появяват на хартия:
Текущ доход. Това се отнася до парите за наем, които са останали след изплащане на ипотеката и свързаните с тях разходи. Текущият доход е основно месечни пари, за които не е трябвало да работите - вашият имот го произвежда вместо вас.
Поскъпването. Това е увеличението на стойността, което свойствата обикновено преживяват с течение на времето. Оценката не е гарантирана. Ако обаче притежавате имот в стабилна зона (градове), имотът вероятно ще се увеличи с годините. Дори имоти в слабо населени и по-малко желани райони могат да оценят поради общата инфлация.
Ливъридж. Имотите под наем могат да бъдат закупени със заем средства. Това означава, че можете да контролирате целия имот и собствения капитал, като отлагате само част от общата му стойност - процент от общата стойност. Също така, имотът, който закупувате, обезпечава дълга, а не другите ви активи. Ако не успеете да поддържате месечните плащания по заем, може да загубите имота под наем, но не трябва да губите собствено жилище.
Данъчни предимства. Вашият доход от наем може да бъде без данък, ако не получите нетен паричен поток след приспадане на разходите. Това означава, че ипотеката ви се изплаща и вие притежавате повече от общата стойност на имота (вместо просто да го контролирате), но не плащате данъци върху парите, които правят това вместо вас. Освен това можете да изтеглите пари без данъци, като рефинансирате заема си, ако имотът оцени и лихвите са паднали. И накрая, може да сте в състояние да избегнете плащането на данъци върху продажбата на имот под наем, ако го продадете и незабавно реинвестирате парите в друг имот (наречен смяна или обмяна на данъци).
Недостатъци на недвижимите имоти под наем
Отговорност. Какво се случва, ако стълбище се пробие под краката на вашия наемател? С увеличаването на несериозни съдебни дела и невъзможното количествено определяне на характера на "емоционалния дистрес" отговорността може да бъде страшно нещо. Предоставянето на някой подслон в замяна на пари поставя вас и наемателя в отношения, в които и двете страни носят отговорност. Трябва да сте сигурни, че имотът, който отдавате под наем, отговаря на всички строителни норми и разпоредби.
Неочаквани разходи. Какво правите, когато вдигнете килима в мазето и откриете пукнатина, която се отваря към пропастта? Невъзможно е да се подготвите за всеки разход, свързан със притежаването на имот под наем. Котлите, водопроводите и арматурата често трябва да бъдат заменени и не са скъпи. Неправилното окабеляване, лошите основи и компрометираните покриви обаче могат да бъдат много скъпи за поправяне. Ако не можете да платите за ремонт, ще останете без наемател и с мрачната перспектива да продадете имота със значителна отстъпка. Също така, тъй като строителните норми се развиват с течение на времето, оловни бои, азбест, кедрови керемиди и други материали, преминали проверка в миналото, могат да бъдат преоценявани във ваш недостатък.
Лоши наематели. Никой не иска да използва агенция за събиране, за да събира просрочен наем. За съжаление, почти всеки наемодател има история, в която участват полицейски служители или шерифи, които извеждат наемателя си от имота - изтриват всички надежди за получаване на петмесечната стойност на просрочен наем. Лошите наематели също могат да увеличат неочакваните ви разходи и дори да ви ударят с дело.
Vacancy. Влизането на пари не означава, че трябва да извършвате месечни плащания от собствения си джоб. Ако имате спешен фонд, ще можете да оцелеете свободните работни места с малко проблеми. Ако нямате такъв, може да ви се стори, че плащате наема на най-суровия хазяин от всички - на банката.
Съвети за наемодателите
Минимизиране на недостатъците от притежаването на недвижими имоти всъщност е просто. Ето някои насоки, които ще помогнат.
Поддържайте очакванията си разумни. Поставете целта на положителния паричен поток, но не очаквайте да закупите нова яхта в края на годината. Ако задържите очакванията си под контрол, няма да се изкушите да вдигнете наема и да изтласкате добри наематели.
Намерете баланс между печалбата и усилията. Планирате ли да бъдете хазяин? или трябва да работите с фирма? Настоящият доход не изглежда толкова голям, ако въвеждате друга работна смяна, работеща на вашия имот под наем. За щастие има фирми за управление на имоти, които ще управляват вашия имот за процент от дохода от наем; може да помислите за ангажиране на такъв.
Знайте правилата. Федералните и щатските закони очертават вашите отговорности и задължения, така че не можете да претендирате за невежество, когато нещо се случи. Ще трябва да прочетете малко; въпреки това е по-добре да прекарате 20 часа в библиотеката, отколкото в съдебната зала.
Разгледайте имота Един от най-добрите начини да избегнете неочаквани разходи е да инспектирате имота от професионалист, преди да го закупите.
Уверете се, че вашите лизингови договори са законни. Ако направите грешка в договора за наем, ще ви бъде по-трудно да се водят съдебни спорове, ако наемател наруши условията.
Справки за обаждания и пускайте кредитни чекове. Твърде много наемодатели бързат да запълнят свободно място, вместо да отделят време, за да се уверят, че бъдещият наемател е по-добър вариант от празен имот. Ако имате време, може да искате да шофирате по настоящото жилищно пространство на бъдещия наемател - това е, което вероятно ще изглежда вашият имот, когато този наемател живее там.
Присъединете се към Асоциацията на наемодателите във вашия район. Присъединяването към асоциация ще ви осигури богат опит, както и примерни договори за наем, копия от закони и подзаконови актове и списъци на достойни адвокати, изпълнители и инспектори. Някои асоциации дори могат да ви позволят да се присъедините, преди да купите имот под наем.
Свържете се с адвокат, данъчен специалист и банкер. Ако установите, че харесвате да притежавате имоти под наем, мрежа, включваща тези трима професионалисти, ще бъде от основно значение, ако искате да увеличите вашите участия.
Уверете се, че имате правилния вид застраховка. След като научите правилата, ще трябва да закупите застраховка, за да покриете отговорността си. Ще се нуждаете от помощта на застрахователен специалист, за да изберете подходящия пакет за вашия тип имот под наем; обикновена политика за собственици на ванилови жилища може да не е адекватна.
Създайте фонд за спешни случаи. Това са по същество пари, предназначени за неочаквани разходи, които не са покрити от застраховка. Няма определена сума за спешен фонд, но 20% от стойността на имота е добра насока. Независимо от това, всичко е по-добро от нищо. Ако получавате текущ доход от имот, можете да обедините тези пари във спешния фонд.
