Купуване на затворен дом

Съдържание

• Как да намерите забранени жилища
• Етапи на възбрана
• Защо забранените жилища са по-евтини
• Рискове от закупуване на забранени жилища
• Закупуване на забранено жилище
• Опции за финансиране
• Долния ред

Преди ипотечната криза през 2008-2009 г. трудно беше да се купи закупуването на жилище със затворен дом. Ловците на сделки с недвижими имоти трябваше да следват търгове, пуснати на съдебни сгради или да пресяват парите от легални документи. Но вълната от затваряния, породена от срива на допълнително ниво, не само увеличи броя на наличните свойства, но и улесни тяхното намиране и придобиване. Всъщност в днешно време процесът често е подобен на търсенето на всякакъв друг вид дом. Предвидените домове са достъпни на практика на всеки пазар на недвижими имоти в цялата страна, като предоставят възможности както за собствениците на жилища, така и за инвеститорите.

ключови заведения

• Никога не е било по-лесно да намерите затворен дом за продажба: Много онлайн сайтове са специализирани в тях. Има няколко вида възбрани, включително предварително изключване, къса продажба, продажба на шериф и собственост на недвижими имоти. Голямото предимство на закупуването на забранено жилище е ниската цена. Недостатъците включват възможното лошо състояние на жилището, продължителността на процеса на закупуване и конкуренцията от професионални плавници. Предлагат се няколко възможни финансирани от правителството възможности за финансиране на домове, които са затворени.

Как да намерите забранени жилища

Човек може да намери забранени имоти в периодични периодични издания и уебсайтове за услуги с множество списъци, чрез онлайн търсене на недвижими имоти, банкови офиси и сайтове и местни вестници. В локалните услуги за множествено изброяване собственостите, за които се възползва, не могат да бъдат маркирани сами по себе си; това може да бъде посочено само в описанието на имота.

По-директен маршрут са многото уебсайтове, които сега са специализирани в домове и имоти, които са под възбрана, като HomePath.com на Fannie Mae и usa-foreclosure.com. Някои финансови институции, като Bank of America, също предлагат страници, посветени на това да ви помогнат да търсите жилище със затворен достъп.

Кредиторите все повече продават иззетите си активи чрез агенти за недвижими имоти, така че не се колебайте да попитате брокер или агент за възможности. Някои професионалисти за недвижими имоти дори се специализират в имоти за възбрана.

Домове в различни етапи на възбрана

По-конкретно, намирането на забранено жилище зависи от това къде точно се намира в процеса на възбрана: Имотите все още могат да бъдат собственост на първоначалния собственик на жилище (на по-ранните етапи, в случай на предварително изключване и имоти за кратка продажба) или от образувание, което е такова като банка или правителството (в по-късните).

Ето пет вида възбрани и подходи за закупуване.

1. Предварителни заключения

Имотът е в предварителна възбрана, след като ипотечният кредитор уведоми кредитополучателите, че те са в неизпълнение, но преди имотът да бъде предложен за продажба на търг. Ако собственикът на жилище може да продаде имота през това време, той може да бъде в състояние да избегне процедурата по възбрана и неговото отрицателно въздействие върху кредитната им история и бъдещите перспективи. Като такива, някои собственици на жилища са готови да преговарят. Предварителните забрани обикновено са изброени в сградите на окръжните и градските съдилища. Освен това много онлайн ресурси, включително www.foreclosure.com, изброяват свойства, които са във фазата на предварително изключване.

2. Кратки продажби

Кратки продажби се случват, когато заемодателят е готов да приеме по-малко за имота, отколкото дължимото върху ипотека. Кредитополучателите не е задължително да бъдат в неизпълнение от ипотечните плащания, за даден кредитор да се съгласи на кратка продажба; Въпреки това, те обикновено трябва да докажат някакъв вид финансови затруднения, като например загуба на работа, което вероятно ще доведе до неизпълнение. Често въпросната резиденция е под вода, което означава, че струва по-малко от неизплатения ипотечен баланс. За да се квалифицира като кратка продажба, заемодателят трябва да се съгласи да "продаде късата собственост", като приеме по-малко от дължимото и жилището трябва да бъде изброено за продажба. Тези свойства обикновено се рекламират като кратки продажби „в очакване на одобрение от банката“.

Закупуването на имот за кратка продажба в повечето отношения е същото като традиционната покупка, но езикът в договорите ще се различава, като се уточнява, че условията са предмет на одобрението на кредитора. На банката може да отнеме няколко месеца, за да отговори на кратка оферта за продажба, така че процесът може да отнеме значително повече време от традиционната покупка. Много уебсайтове за недвижими имоти, включително отделни фирми или услуги за регистрация, предлагат възможност за търсене чрез кратко състояние на продажбата.

3. Търгове за продажба на шериф

Търгът за продажба на шериф се случва, след като заемодателят е уведомил кредитополучателя за неизпълнение и е разрешил гратисен период за кредитополучателя да навакса плащанията по ипотека. Търгът е предназначен за кредитора бързо да се изплати за заема, който е в неизпълнение. Тези търгове често се провеждат на стъпки на съда в града, управлявани от местните правоохранителни органи. Имотът се предлага на търг за най-високия участник в търга на публично обявено място, дата и час. Тези известия могат да бъдат намерени в местните вестници и на много онлайн места, като се извърши търсене на „търгове за продажба на шериф“.

4. Имоти, собственост на банката

Имоти, които не се продават на търг, се връщат обратно в банката; тоест те се превръщат в недвижими имоти (REO) имоти. Те често се управляват от REO отдела на институцията. Онлайн източници като www.realtytrac.com разполагат с обширни списъци на такива собствености на банката. Те могат да бъдат търсени по град, щат или пощенски код.

5. Държавни имоти

Някои жилища се закупуват с заеми, гарантирани от Федералната жилищна администрация (FHA) или Департамента по въпросите на ветераните (VA). Когато тези имоти излязат с възбрана, те се връщат обратно от правителството и се продават от брокери, работещи за федералната агенция. Трябва да се свържете с държавен регистриран брокер, за да закупите държавна собственост. Купувачите могат да проучат възможностите на www.hud.gov (кликнете върху „ТОПИЧНИ ОБЛАСТИ“ и изберете „Домове за продажба“).

Защо забранените жилища са по-евтини

Най-голямата точка на продажба на затворени домове, разбира се, е тяхната маркирана цена - често значително по-ниска от други подобни имоти в същия район (известен като съпоставими или компи, в брокер-говори). Повечето възбрани се продават най-малко с 5% под пазарната стойност, с още по-големи отстъпки в определени региони. Купувачите могат също така да се възползват от допълнителни спестявания с печалби като намалени авансови плащания, по-ниски лихвени проценти или премахване на таксите за оценка и определени разходи за затваряне.

Какво ги прави такава сделка? Ако пребиваването е в етап на предварително обезпечаване или къса продажба, неговите собственици са във финансова обвързаност. И времето не е на тяхна страна: Те трябва да разтоварят имота и да получат каквото могат, докато могат, за да не го загубят изцяло. Накратко, тези продавачи не преговарят точно от позиция на сила. Въпреки че може да изглежда жестоко да се възползват от нещастието на другите, купувачите могат да се възползват.

Те могат да се възползват още повече, ако имотът действително е бил конфискуван. Службата на шерифа не се интересува от закачане на къща; банките не искат да се занимават с наемодателя. Финансовите институции обикновено искат да се освободят от затворените имоти незабавно (за разумна цена, разбира се - те трябва да отговорят на инвеститорите и одиторите, че са направили всеки опит да възстановят колкото е възможно повече от първоначалната сума на заема). Отново купувачите могат да се възползват от тази ситуация.

И накрая, забранените жилища обикновено се продават в състояние "както е" - ако има повреди, ремонтът от собственика не е част от уравнението - и, както знаят любителите на употребявани автомобили и винтидж мебели, "както е" се превежда в намаление. Разбира се, "както е" може да бъде меч с две остриета, както ще обсъдим по-долу.

Рискове от закупуване на забранени жилища

По-ниската пазарна цена е големият плюс на закупуването на забранено жилище. Но тези свойства носят и своя дял от клопки.

Проблеми със собствеността

Макар и да носи компенсаторна отстъпка, състоянието „както е“ може да бъде доста мрачно. Ако домът все още е обитаван от собствениците, той често е лошо поддържан - в края на краищата, ако хората не могат да направят ипотечните плащания, те вероятно ще изостанат и при плащането на редовно поддържане, да не говорим за основен ремонт. В допълнение, някои хора, които са изправени пред насилство или са принудени да бъдат възмутени, и изнасят разочарованията си в дома си, преди банката да ги върне обратно. Това често включва премахване на уреди и приспособления, а понякога дори откровен вандализъм.

Скрити разходи

Наред с непредвидените ремонтни и ремонтни дейности, просрочията като връщане на данъци и обезпечения (които аукционните имоти често са привързани към тях, или от IRS или от държавата или от други кредитори) могат да добавят допълнителни разходи към иначе желаната къща. Каквото се дължи, правителството трябва първо да бъде изплатено и уредено, преди процесът на закупуване да продължи. Това се отнася главно за имоти, които се продават на търг; банката винаги ще изплаща всички права на залог, свързани с имота, преди да го препродаде на друга страна.

Бавен процес

Предходните усложнения често означават много документи. Обикновено възбраните ще имат редица допълнителни документи, които трябва да бъдат попълнени, за да се подготвят за приключването, което не винаги е толкова навременно. Ако става въпрос за кратка продажба, кредиторът на собственика трябва да одобри сделката и това може да отнеме известно време, както бе споменато по-рано. Намерените сериозни щети в къщата могат да доведат до по-ниска оценка на жилището, което може да повлияе на способността на купувача да осигури заем. Някои кредитори няма да дават заеми под определена сума в долара, тъй като потенциалът за печалба от по-малък заем не струва на риска.

Макар че смятате, че банката би искала да разтовари пребиваващото си местожителство, времето за реакция между банката и други участващи страни също може да бъде бавно с REO имоти. Времето, необходимо за получаване на отговор на офертата Ви, може да варира в голяма степен; ако банката, която държи вашия имот, е затрупана с възбрани, тогава банката може да отнеме много повече време, за да обработи вашата заявка. Известно е, че банките със значителни изоставания отнемат до 90 дни, за да отговорят на оферта. Ако планирате да финансирате покупката, би било разумно да отделите време за получаване на предварително одобрение за ипотека.

конкуренция

Както при всеки пазар, когато има възможност да придобиете нещо с отстъпка от текущия курс, търсенето ще скочи. Така че засиленият интерес и конкуренцията - не само от потенциалните обитатели, но и от инвеститорите и професионалистите, които се насочват, неминуемо са неизбежни, когато се занимават със стойностни забранени имоти. Много често един затворен дом може да бъде с цена по-привлекателен под останалите домове в околността, но когато думата излезе, многобройни оферти могат да влязат бързо и да настъпи тръжна война. Така че това, което някога е било дом с ниска цена в голям квартал, може бързо да се превърне в скъп имот.

Потенциалните купувачи на забранени жилища могат да бъдат разумни да подават оферти за няколко имота наведнъж, защото е възможно конкуриращите се купувачи да си осигурят имот с по-висока оферта или оферта с всички пари. Но не се обезсърчавайте, ако някой друг тръби офертата ви за конкретен имот; периодично проверявайте, за да видите дали той се появява отново в инвентара на банката. Сделките за възбрана обикновено пропадат доста често.

Закупуване на забранено жилище

Ако купувате от банка, ще трябва да изострите уменията си за договаряне и да започнете процеса с ниска топка оферта за имота, който искате. Банките, които са натрупали значителни запаси от забранени имоти, ще бъдат по-склонни да договарят цена; колкото по-дълго банката е държала имота, толкова по-големи са шансовете, че сериозно ще разгледа по-ниските оферти, особено за имоти, които са държани за по-дълги периоди от време. Следователно вероятно трябва да направите първоначалната си оферта на цена, която е поне 20% под текущата пазарна цена, или може би дори повече, ако имотът, който наддавате, се намира в район с висока честота на възбрани.

Опции за финансиране на забранени жилища

Можете да използвате ипотека, за да закупите REO имот, въпреки че частните кредитори са скромни по отношение на финансирането на сделки за възбрана. Има обаче няколко спонсорирани от правителството възможности за финансиране за тези, които отговарят на изискванията: 203 (k) заеми от Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), HomeBath ReadyBuyer на Fannie Mae и програма HomeSteps чрез Freddie Mac.

203 (k) Заеми

FHA разработи своите заеми от 203 (k), за да помогне за успокояване на притесненията на банките, които иначе биха се отказали от високорисковото REO. покупки. Чрез начисляване на кредитополучателите на ипотечна застраховка, те могат да гарантират заеми от частни кредитори, които участват в програмата.

За кредитополучателите едно от големите предимства е възможността да финансират покупката на жилище плюс всички необходими ремонти в една ипотека. По-основната версия, рационализиран заем от 203 (k), е предназначена за ограничен ремонт, който не изисква инженерни или архитектурни планове. Хората могат да заемат до 35 000 долара над продажната цена на дома, за да покрият основни средства за защита, като нови уреди, сайдинг и прозорци.

С по-обширни поправки, като например изграждане на добавка или грижа за структурни повреди, традиционният заем от 203 (k) обикновено е най-добрият вариант. За разлика от рационализирания вариант, собствениците на жилища трябва да вземат най-малко 5000 долара; максималната сума се основава на ограниченията на FHA за всеки окръг. Освен това трябва да платите за независим консултант, който да огледа имота и да провери дали работата отговаря на програмните указания.

Допълнителен недостатък на тези заеми е цената. Освен плащането на ипотечна застраховка, кредитополучателите обикновено плащат лихви, които са с четвърт процент процент по-високи от тези по конвенционалните заеми. Може да се наложи да разделят над една или две точки, които са първоначални такси, всяка от които струва 1% от основната сума.

Фигура 1. Сравнение между традиционните заеми от 203 (k) и опростената версия.

HomePath ReadyBuyer

Програмата HomePath ReadyBuyer, предлагана от Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA) - или Fannie Mae, както е обичано известно - е насочена към първоначалните купувачи. След завършване на задължителен курс за обучение в домашни условия, който може да се вземе онлайн, участниците могат да получат до 3% в помощ при затваряне на разходите за закупуване на изключен имот, собственост на Fannie Mae. Това спонсорирано от правителството предприятие предлага и други почивки; купувачите на жилища може да се наложи да вложат само 500 долара за спечелени пари, например, а частната застраховка за ипотека може да бъде отменена, след като вашият капитал в дома достигне 20%.

HomeSteps

Фреди Мак осигурява ликвидност на ипотечния пазар, като купува заеми от банки, обединява ги и ги продава на инвеститори като ценни книжа. С HomeSteps организацията - чрез своите частни партньори за отпускане на заеми - предлага специално финансиране за тези, които искат да купят само забранените имоти, които притежават. В момента HomeSteps се предлага само в следните щати: Алабама, Флорида, Джорджия, Илинойс, Кентъки, Северна Каролина, Южна Каролина, Тенеси, Тексас и Вирджиния.

Купувачите могат да намерят списък на еднофамилни, кондо и многофамилни имоти на уебсайта HomeSteps.

Долния ред

На повърхността, изключените домове могат да изглеждат страхотно привлекателни. Разходите обаче могат да бъдат изключително непредсказуеми и основните щети могат да направят собственост нежелателна. Процесът на закупуване често е бавен, което може да предизвика вторични мисли в съзнанието на купувачите, докато голямото търсене на примамливи забранени имоти може да отблъсне някои надеждни купувачи.

Като се има предвид всичко това, защитените домове могат да приключат като невероятни сделки. Купувачите имат уникалната възможност да плащат под пазарната стойност за домове, които не биха им били достъпни при нормални обстоятелства. Ако има спестявания от страна на придобиването, това подобрява вероятността купувачът да осъзнае оценката на своя актив и печалба от инвестицията си, ако продава, в бъдеще.

Ако се прави отговорно, закупуването на изключен дом може да позволи на купувача да извлече безброй ползи за много години напред.