Какво представлява комбинираното съотношение между заем и стойност - съотношение CLTV?
Комбинираното съотношение между заем и стойност (CLTV) е съотношението на всички обезпечени заеми на имот към стойността на имот. Кредиторите използват съотношението CLTV, за да определят риска на бъдещия купувач на жилище от неизпълнение, когато се използва повече от един заем.
Като цяло кредиторите са готови да дават заеми при съотношение CLTV от 80% и повече на кредитополучатели с високи кредитни рейтинги. CLTV се различава от съотношението на простия заем към стойност (LTV) по това, че LTV включва само първата или първичната ипотека в своето изчисление.
CLTV формула и изчисление
CLTV = Обща стойност на имотаVL1 + VL2 +… + VLn където: VL = Стойност на заема
За да изчислите комбинираното съотношение между заем и стойност, разделете съвкупните главници на всички заеми по изкупната цена на имота или справедливата пазарна стойност. Следователно съотношението CLTV се определя чрез разделяне на сумата от изброените по-долу позиции на по-ниската от продажната цена на имота или оценената стойност на имота.
- първоначалната сума на заема от първата изтеглена част от ипотеката (неизплатен главен баланс) на кредитната линия на собствения капитал (HELOC), неизплатеното основно салдо на цялото подчинено финансиране от затворен тип, като втора или трета ипотека (със затворен край) Заем, кредитополучателят изтегля всички средства в първия ден и не може да прави никакви промени в плана за плащане или да получи достъп до изплатената главница след затварянето на заема.)
Ключови заведения
- CLTV е подобен на LTV, но включва всички ипотеки или залог, а не само първата ипотека. Кредиторите вземат предвид съотношението CLTV при определяне дали купувачът на жилища може да си позволи да закупи жилище. Балонът за недвижими имоти от 2008-2009 г. подчертава значимостта на запазването на внимавайте за съотношението CLTV.
Какво показва съотношението на CLTV
Съотношението на комбинирания заем / стойност (CLTV) представлява изчисление, използвано от ипотечните и заемите, за да определят общия процент на имуществото на собственика на жилището, което е обременено със залог (задължения по задължения). Кредиторите използват съотношението CLTV заедно с шепа други изчисления, като съотношението дълг / доход и стандартното съотношение заем към стойност (LTV), за да оценят риска от отпускане на заем до кредитополучател.
Много икономисти приписват облекчените стандарти на CLTV на кризата за възбрана, която порази Съединените щати в края на 2000-те, наред с други фактори. В началото на 90-те години на миналия век и особено в началото и средата на 2000-те купувачите на жилища често взимат втори ипотеки по време на покупката, вместо да правят авансови плащания. Кредиторите, нетърпеливи да не загубят бизнеса на тези клиенти пред конкурентите, съгласни с такива условия, въпреки увеличения риск.
Преди балонът с недвижими имоти, който се разшири от края на 90-те до средата на 2000-те години, стандартната практика беше купувачите на жилища да правят авансови плащания в общ размер поне 20% от покупната цена. Повечето кредитори поддържат клиентите в рамките на тези параметри, като ограничават LTV на 80%.
Когато балонът започна да се нагрява, много от същите тези компании предприеха стъпки, за да позволят на клиентите да заобиколят, като сложат 20% надолу. Някои кредитори вдигнаха LTV тавани или ги премахнаха напълно, предлагайки ипотеки с 5% авансови плащания или по-малко, докато други запазиха LTV изискванията, но вдигнаха CLTV тавани, често до 100%. Тази маневра даде възможност на клиентите да вземат втори ипотечни кредити, за да финансират своите 20% първоначални плащания.
Шпикът за възбрана, започващ през 2008 г., подчерта защо CLTV е важен. Наличието на кожа в играта, като първоначални разходи в размер на 100 000 долара за къща от 500 000 долара, предоставя на собственика на жилище мощен стимул да поддържа ипотечните си плащания. Ако банката възбрани, той губи не само дома си, но и купчината пари, които е платил, за да затвори.
Изискването на собствен капитал в имота също изолира кредиторите от потапяне на цените на недвижимите имоти. Ако дадена собственост се оцени на 500 000 долара, а общите права на залог достигнат до 400 000 долара, имотът може да загуби до 20% от стойността си, без притежателите на залог да получат кратко плащане на търг за възбрана.
Защо има значение CLTV
Някои купувачи на жилища решават да намалят авансовото си плащане, като получават множество ипотеки върху имот, което води до по-ниско съотношение заем / стойност за основната ипотека. Също така поради по-ниското съотношение LTV, много купувачи на жилища успешно избягват частната ипотечна застраховка (PMI). Дали е по-добре да получите втора ипотека или да понесете цената на PMI варира за всеки индивид.
Следователно, тъй като вторият ипотекатор поема по-голям риск, лихвеният процент по втора ипотека обикновено е по-висок от лихвения процент по първа ипотека. Препоръчително е потребителите да обмислят предимствата и недостатъците на приемането на множество заеми за един имот. Провеждането на надлежна проверка ще помогне да се гарантира, че избраното е най-добрият вариант за дадените обстоятелства.
Заем на стойност срещу CLTV
Заем към стойност (LTV) и CLTV са две от най-често срещаните съотношения, използвани по време на процеса на подписване на ипотека. Повечето кредитори налагат максимуми и за двете стойности, над които бъдещият кредитополучател не отговаря на условията за заем. Съотношението LTV отчита само основния ипотечен баланс. Следователно в горния пример съотношението LTV е 50%, резултатът от разделянето на основния ипотечен баланс от 100 000 долара на домашната стойност от 200 000 долара.
Повечето кредитори налагат LTV максимум от 80%, защото Fannie Mae и Freddie Mac не купуват ипотеки с по-високи LTV съотношения. Кредитополучателите с добри кредитни профили могат да заобиколят това изискване, но трябва да плащат частна ипотечна застраховка (PMI), стига основният им кредит да е по-голям от 80% от стойността на жилището. PMI защитава кредитора от загуби, когато стойността на жилището падне под салдото.
Първичните кредитори са по-щедри с изискванията на CLTV. Като се има предвид горният пример, в случай на възбрана, първичният притежател на ипотека получава парите си изцяло преди вторият притежател на ипотека да получи нещо. Ако стойността на имота намалее до 125 000 долара преди неизпълнението на кредитополучателя, основният притежател на правото на задържане получава цялата дължима сума (100 000 долара), докато вторият притежател на залог получава само останалите 25 000 долара, въпреки че е дължил 50 000 долара. Основният носител на задържане носи по-малък риск в случай на намаляване на стойностите на имотите и следователно може да си позволи да отпуска заеми при по-висок CLTV.
Пример съотношението на CLTV
Например, да предположим, че човек купува жилище за 200 000 долара. За да обезпечи имота, тя предостави авансово плащане в размер на 50 000 долара и получи две ипотеки за 100 000 долара (първична) и 50 000 долара (вторична). Следователно нейното комбинирано съотношение между заем и стойност (CLTV) е 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
