Какво е гъвкав платежен ARM
Гъвкав платежен ARM, известен също като опция ARM, е вид ипотека с регулируема ставка, която позволява на кредитополучателя да избира от четири различни варианта за плащане всеки месец: 30-годишно, напълно амортизиращо плащане; 15-годишно, напълно амортизиращо плащане; плащане само за лихва или така нареченото минимално плащане, което не покрива месечната лихва. Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) ефективно премахна гъвкавите ARM за плащания през 2014 г. чрез нови стандарти за квалифицирана ипотека (QM).
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Гъвкаво плащане ARM
Гъвкавите платежни ARM бяха популярни преди кризата с ипотечни кредити преди 2007-2008 г., когато цените на жилищата се повишиха бързо. Ипотечните кредити имаха много ниска въвеждаща лихвена лихва, обикновено 1%, което накара много хора да предположат, че могат да си позволят повече дом, отколкото може да предполага доходите им. Но скоростта на закачката беше само за един месец. Тогава лихвеният процент се нулира до индекс като индекса на Wells Cost of Saving Index (COSI) плюс марж, което често води до „шоков плащане“.
Използвайки новия лихвен процент, кредитополучателите биха могли да изберат да направят конвенционално 30-годишно ипотечно плащане или още по-голямо, ускорено 15-годишно плащане. На практика малко кредитополучатели направиха това; след първия месец повечето избраха или само за лихвата, или за минималното месечно плащане, което изглеждаше много. Много кредитополучатели не разбираха, че неплатената лихва ще бъде прикрепена към салдото по кредита, процес наречен отрицателна амортизация. Когато цените на жилищата се сринаха, кредитополучателите установиха, че дължат повече по ипотеките си, отколкото домовете им струват.
Детайлите изтласкаха много собственици на жилища
Опционалните ARM също имаха много фин шрифт, който много кредитополучатели озариха. Например, повечето опционни ARM са с отрицателна амортизационна граница, което означава, че кредитополучателят може да извършва минимални плащания само докато стойността на заема достигне 110-115 процента от първоначалната сума. Минималните плащания също се увеличават годишно, понякога с проценти, които не изглеждат много, но се усложняват бързо. А опцията за плащане само за лихва обикновено беше добра само през първите десет години. Много собственици на жилища видяха плащанията си по заем повече от двойно след само няколко години.
За да обезкуражи банките да пишат заеми, които биха могли да фалират собствениците на жилища, CFPB създаде своята програма за квалифицирана ипотека през 2014 г. По тази програма някои видове стабилни ипотечни кредити ще получат одобрението на QM на агенцията и ще квалифицират банката-издател за по-голяма защита в случай на неизпълнение, Тъй като отрицателните амортизационни заеми като гъвкави платежни ARM никога не са получили одобрение на QM, банките в голяма степен ги изоставят в полза на по-конвенционалните ARM и ипотеките с фиксирана лихва.
