Съдържание
- признателност
- Ролята на инфлацията
- доход
- Дим и огледала
- Долния ред
Независимо дали винаги сте се интересували от инвестиционния потенциал на недвижимите имоти - или просто сте се разболявали от рекламни послания, обещаващи малко известни начини за „печалба от вашия имот!“ - реално си струва да научите как недвижимите имоти създават богатство.
, ние не разглеждаме неясни стратегии за инвестиране в недвижими имоти или предлагане на грунд върху собствеността на жилището (за последното вижте Ръководството за домашен купувач за първи път ). Вместо това тази статия ще се фокусира върху основните начини, по които парите се правят чрез недвижими имоти. И за щастие за нас, те не са се променили от векове, без значение какъв блясък се опитват да намерят гурутата на момента.
Урок: Проучване на инвестиции в недвижими имоти
Емили Робъртс {Copyright} Инвестопедия, 2019.
признателност
Най-разпространеният начин, по който недвижимите имоти предлагат печалба: тя оценява - тоест увеличава стойността си. Това се постига по различни начини за различни видове имоти, но се реализира само по един начин: чрез продажба. Можете обаче да увеличите възвръщаемостта на инвестицията си в имот по няколко начина. Един от тях - ако сте взели назаем пари, за да го купите на първо място - е да рефинансирате заема при по-ниска лихва (използвайте нашия ипотечен калкулатор, за да изчислите текущите лихвени проценти). По този начин ще намалите разходите си за имота, като по този начин увеличите сумата, която изчиствате от него.
Сурова земя
Най-очевидният източник на признателност за незастроената земя е, разбира се, разработването й. С разширяването на градовете земята извън границите става все по-ценна поради потенциала тя да бъде закупена от разработчиците. Тогава разработчиците изграждат къщи, които повишават тази стойност още повече.
Оценката в земята може да дойде и от открития на ценни минерали или други стоки върху нея, при условие че купувачът притежава правата върху тях, разбира се. Краен пример за това би било забележителното масло, но оценката може да дойде и от чакълести находища, дървета и т.н.
Жилищна собственост
Когато гледате жилищните имоти, местоположението често е най-големият фактор за оценка. Докато кварталът около един дом се развива, добавянето на транзитни маршрути, училища, търговски центрове, детски площадки и т.н., може да доведе до изкачване на стойността. Разбира се, тази тенденция може да работи и в обратна посока, като стойностите на дома спадат като квартал се разпада.
Подобренията в дома също могат да стимулират оценката и това е нещо, което собственикът на имот може да контролира директно. Поставянето на допълнителна баня, отоплението на гараж и реконструкцията на кухня с модерни уреди са само част от начините, които собственикът на имот може да опита да увеличи стойността на жилището. Много от тези техники са усъвършенствани от ласти, които са специализирани в добавянето на поправки с висока възвръщаемост на къщите за кратко време.
Ремоделирането на недвижими имоти и обръщане на имоти може да бъде печеливш начин за създаване на бърза, краткосрочна оценка, въпреки че изисква внимателно планиране.
Търговска собственост
Търговската собственост придобива стойност по същите причини като суровите земи и жилищните недвижими имоти: местоположение, развитие и подобрения. Най-добрите търговски имоти са постоянно търсещи. (За свързаното четене, вижте 7 стъпки към гореща сделка с недвижими имоти .)
Ролята на инфлацията
При разглеждането на поскъпването трябва да се включи един основен фактор: икономическото въздействие на инфлацията. Годишен процент на инфлация от 10% означава, че вашият долар може да купи само около 90% от същата стока на следващата година, и това включва имущество. Ако парче земя беше на стойност 100 000 долара през 1970 г. и то стоеше спящо, неразвито и нелюбимо в продължение на десетилетия, то днес все още би струвало много пъти повече. Поради бягащата инфлация през 70-те години и постоянния темп от тогава, вероятно ще са необходими над 500 000 долара за покупка сега, ако се приеме, че 100 000 долара са били справедлива пазарна стойност по онова време.
По този начин инфлацията сама по себе си може да предизвика поскъпване на недвижимите имоти, но това е малко победа на пир. Въпреки че може да получите пет пъти парите поради инфлацията, много други стоки струват пет пъти повече, така че покупателната способност в сегашната среда все още е фактор. (Научете повече в 5 приказки за инфлацията извън контрол .)
доход
Вторият голям начин недвижимите имоти да генерират богатство е чрез осигуряване на редовни плащания на доходите. Най-общо наричан наем, доходите от недвижими имоти могат да бъдат под различни форми.
Доход от сурови земи
В зависимост от вашите права върху земята, компаниите могат да ви изплащат възнаграждения за всякакви открития или редовни плащания за всяка структура, която добавят. Те включват крикове за помпи, тръбопроводи, чакълести ями, пътища за достъп, клетъчни кули и т.н. Суровите земи също могат да бъдат наети за производство, обикновено селскостопанско производство.
Доходи от жилищна собственост
По-голямата част от доходите от жилищни имоти са под формата на основен наем. Вашите наематели плащат фиксирана сума на месец - и това ще нарасне с инфлацията и търсенето - и вие изваждате разходите си от нея, претендирайки останалата част като доход от наем. Въпреки че е вярно, че ще получите застрахователно изплащане, ако наемателите ви изгорят мястото, изплащането покрива само разходите за замяна на загубеното и не е доход в реален смисъл.
Доход от търговска собственост
Търговските имоти могат да генерират доход от гореспоменатите източници, като основният наем отново е най-често срещаният, но също така може да добави още един под формата на доход от опция. Много търговски наематели ще плащат такси за договорни опции като правото на първи отказ в офиса в съседство. Наемателите плащат премия, за да държат тези опции независимо дали ги упражняват или не. Доходите от опции понякога съществуват за сурови земи и дори жилищни имоти, но те далеч не са често срещани.
Алтернативи
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs), обезпечени с ипотечни ценни книжа (MBS), корпорации за ипотечни инвестиции (MICs) и групи за инвестиции в недвижими имоти (REIG) могат да бъдат известни като алтернативи в сектора на недвижимите имоти. Тези инвестиции обикновено се считат за средство за получаване на приходи от недвижими имоти, но имат различни процеси за това и различни процеси за влизане.
С REIT собственикът на множество търговски имоти продава акции (често публично търгувани) на инвеститорите (обикновено за финансиране на закупуването на повече имоти) и след това предава дохода от наем под формата на разпределение. REIT е наемодателят на наемателите (които плащат наем), но собствениците на REIT записват приходи, след като разходите за експлоатация на сградите и REIT бъдат извадени. Има специален метод за оценка на REIT.
MBS и MIC са дори допълнителна стъпка, тъй като те инвестират в частни ипотеки, а не в основните имоти. MIC се различават от MBS по това, че притежават цели ипотеки и прехвърлят лихвите от плащания към инвеститори, а не секюритизиращи части от главницата и / или лихви. И все пак и двете не са толкова инвестиции в недвижими имоти, колкото дългови инвестиции.
Други алтернативи също могат да съществуват като REIG. REIG обикновено са частни инвестиции със собствено уникално структуриране, предлагащи на инвеститорите инвестиции в собствен капитал или обслужване на партньорство.
Налични са няколко надеждни алтернативи за недвижими имоти за печелене на пари в сектора, но те предлагат различни варианти и точки за влизане.
Дим и огледала
Подобно на други алтернативи с недвижими имоти, които са в основата на инвестицията, повечето от методите за „издухване на ума си със супер фантастична възвръщаемост“ са просто слой върху основните потоци от доходи.
Например има неофициални варианти за жилищни недвижими имоти, при които плащате такса или премия, за да имате право да закупите къща за определен период за договорена цена. Тогава ще намерите инвеститори, които ще платят повече от вашата опционна цена за имота. В този случай премията, която получавате, по същество е такса на търсещия човек за съпоставяне на човек, който търси инвестиция, с лице, което иска да продаде - не по-различно от комисионната на агента за недвижими имоти. Въпреки че това е доход, това не идва от притежаването на (т.е. държане на делото) на недвижим имот. (За по-подробна дискусия вижте Как да спечелите пари с опции за недвижими имоти .)
Долния ред
Има няколко доказани стратегии за печелене на пари в недвижими имоти. Амортизацията, инфлацията и доходите заемат високо място в списъка, но съществуват и няколко алтернативни инвестиции в недвижими имоти. Разбирането на вашите инвестиции, рискове и дали цялостният процес си заслужава или не, зависи от вас.
